今天分享一个我们上海云邦律师事务所刚办结的二手房买卖纠纷案子，挺有代表性的 —— 上海房价一波动，就容易遇到卖方临时跳价、反悔不卖的情况，很多买家不知道该怎么维权。
当事人的情况
当事人张先生，上海人，打算置换一套大点的房子给孩子上学。今年年初，他通过中介看中了浦东一套二手房，总价 580 万。
看房后张先生挺满意的，和卖方谈了几次，最后敲定了价格，签了居间协议，付了 20 万定金，约定一个月后签正式网签合同。
结果过了半个月，上海二手房市场有点回暖，卖方突然反悔了，说房子不卖了，愿意把 20 万定金退给张先生，再额外补 2 万当 "辛苦费"。
张先生当时就懵了，他这边已经把自己的老房子挂出去准备卖了，孩子上学也等着落户，卖方说不卖就不卖了？
而且他了解了一下，同小区同户型的房子，半个月涨了二三十万，就算卖方退定金补 2 万，他再买同样的房子也要多花几十万，亏大了。
张先生不服气，觉得卖方不能说反悔就反悔，得赔偿他的损失。后来他找到我们上海云邦律师事务所，问这种情况怎么办，能拿到多少赔偿。
我们的分析
听完情况，我们律师说：卖方违约，你可以主张双倍返还定金，也就是 40 万，还可以主张差价损失。
很多人有个误区，觉得卖方违约了，大不了退定金再赔点违约金，其实不是的。
根据法律规定，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。卖方收了 20 万定金，现在反悔不卖了，就得双倍返还，也就是 40 万。
而且如果房价上涨了，买方的实际损失超过定金的，还可以主张差价损失。张先生这套房子，半个月涨了二三十万，20 万定金赔偿不够覆盖他的损失，还可以主张额外的差价赔偿。
办案过程
我们先帮张先生整理了证据：
- 居间协议
- 定金转账记录
- 卖方反悔的聊天记录
- 同小区成交记录
- 张先生卖房的相关证据
证据整理好后，我们先给卖方发了律师函，要求对方继续履行合同，或者双倍返还定金并赔偿差价损失。
卖方收到律师函后，还挺强硬的，说只是签了居间协议，没签正式合同，不算违约，最多退定金加补 2 万。
开庭审理
协商不成，我们帮张先生向浦东法院起诉，诉讼请求：
开庭的时候，卖方抗辩说：
我们律师一一反驳：
- 居间协议已经包含了房屋地址、价格、付款方式、过户时间等核心条款，具备买卖合同的主要内容，合同已经成立生效
- 卖方明确表示不卖了，构成根本违约，应当承担违约责任
- 房价上涨是客观事实，有同小区成交记录为证，张先生因为卖方违约，再买同样的房子要多花钱，这就是实际损失
- 根据法律规定，约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方可以请求赔偿超过定金部分的损失
最终结果
法院审理后认为：
- 关于差价损失，考虑到合同履行程度、双方过错等因素，酌情支持 8 万元
最终判决：卖方双倍返还定金 40 万，赔偿差价损失 8 万，承担律师费，合计差不多 50 万。
卖方不服，想上诉，后来律师跟他们算了算账，上诉也赢不了，还要承担更多费用，最后也没上诉，把钱打给张先生了。
张先生拿到钱的时候特别开心，说本来以为只能拿回定金，没想到还能拿到这么多赔偿。
律师说两句
借这个案子，给大家提几个醒：
签了居间协议也有法律效力，不是只有网签合同才算数很多人以为只有签了正式的网签合同才算数，居间协议不算。其实不是的，只要协议里有房屋地址、价格、付款方式、过户时间等核心条款，就具备买卖合同的主要内容，合同就成立了，双方都要遵守。一方反悔的，就要承担违约责任。
卖方违约，买方可以主张双倍返还定金定金罚则：给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。卖方收了定金反悔不卖，就得双倍退。
定金不够赔的，还可以主张差价损失如果房价涨了，双倍定金还不够弥补买方的损失，买方还可以主张差价损失。比如房子涨了 50 万，定金只有 20 万，双倍返还也才 40 万，还差 10 万，这 10 万也可以要求卖方赔。
买方违约的话，定金就拿不回来了反过来，如果是买方反悔不买了，定金就拿不回来了。所以买房前一定要考虑清楚，不要冲动交定金。
定金不要超过总房价的 20%定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的 20%，超过部分不产生定金的效力。比如 500 万的房子，定金最多 100 万，超过的部分不算定金，只能算预付款。
注意保留证据所有的沟通都尽量留文字记录，微信、短信、邮件都可以，不要只打电话口头沟通。卖方反悔的证据、房价上涨的证据，都要及时保存好。
二手房买卖涉及的金额大，法律问题也多，不管是买方还是卖方，都要谨慎对待。如果遇到纠纷，建议及时咨询专业律师，最大化维护自己的合法权益。
我们上海云邦律师事务所专注上海本地房产纠纷、劳动纠纷、工伤赔偿、借款纠纷、合同纠纷等各类民商事案件，律师团队有多年上海本地办案经验，熟悉上海各区法院的裁判口径，会尽全力帮你维护合法权益。
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