美国各地房产增值对比与退休账户资金提取

本文主要内容节选自美国“全国房地产经纪人协会”（NAR）的首席经济学家兼房地产研究主管纳迪亚·埃万杰卢于上周发布的最新研究报告。

当前，由于美国房价和贷款利率一直居高不下，对于许多首次购房者来说，所面临的挑战不仅是每月偿还抵押贷款，更是首先要筹集到足够的首付现金来购买房产。

这就引出了关于IRA账户(Individual Retirement Account) 取款的有趣讨论。

根据现行法律，首次购房者如果将IRA账户中的资金用于支付房屋首付，最多可以提取1万美元而无需支付提前取款罚金。国会正在审议一项名为《促进首次购房者法案》的提案，该提案拟将这一限额提高至5万美元。

美联储的数据显示，对大多数美国人来说，财富集中在两项资产上：退休账户和住房。这两项资产加起来约占家庭资产的三分之二。

如今，房价、首付和交易费用都远高于近30年前首次设立的退休账户1万美元提取限额时的水平。三十年前，美国现有房屋的中位价约为12.9万美元，1万美元约占普通房屋购买价格的8%。而如今，现有房屋的中位价已超过44万美元，同样的1万美元仅占房价的2%。

那么，如果一个家庭将部分退休账户的资金重新分配用于购房，会发生什么呢？为了探讨这个问题，我们将比较两种情况：

在第一种情况下，一个家庭将 5 万美元投资于股票市场指数基金。假设年回报率为 10%（这被认为是典型的回报率），那么 10 年后，这笔投资将增长到约 129,700 美元，产生约 79,700 美元的收益。

在第二种情况下，同一户家庭用这5万美元购买了他们的第一套住房。然而，这与直接购买价值5万美元的资产并不相同。相反，这笔钱是通过抵押贷款用于购买价值更高的资产，而抵押贷款是积累财富的关键途径之一。

当购房者用5万美元购买一套价值40万美元的房屋时，房屋的增值是基于房屋的全部价值，而不仅仅是首付部分。在过去的十年里，全美普通房主平均积累了近23.23万美元的房屋净值。

与将5万美元投资于退休账户相比，这是一个巨大的收益，因为退休账户的收益仅限于投资金额本身。

我们利用美国171个都市区层面的数据，考察了当地普通房主在十年间积累的房屋净值。虽然增幅大小不一，但并非集中在少数几个高房价的沿海地区。几乎全国各地都通过房屋所有权实现了显著的财富积累。

美国各地市场对比：

注意：以下显示的城市名称均代表大都市区，而非仅仅是该城市，例如北卡州的罗利（Raleigh），指的是由Chapel HilI, Durham, Raleigh 共同构成的北卡科技三角区。

房屋净值收益超过 50 万美元的市场

榜单前列的都是全国住房供应最紧张的地区。相对于需求而言，有限的供应量是导致这些市场的房价大幅上涨的主要原因。

过去十年，加州圣何塞的普通房主积累了近125万美元的房屋净值，遥遥领先。

其他一些市场也出现了大幅增长，例如

• 旧金山约73.4万美元

• 圣地亚哥约61.8万美元

• 檀香山约59.4万美元

涨幅达 30 万至 50 万美元的市场

这些市场遍布全美各地，表明强劲的房屋净值增长并非仅限于美国某个地区。

• 纽约都会区的房主平均增值约45万美元

• 马萨诸塞州波士顿约44.3万美元

• 康涅狄格州布里奇波特约44万美元

• 佛罗里达州迈阿密约41.9万美元

• 科罗拉多州博尔德约39.6万美元

• 犹他州盐湖城约36.8万美元

• 内华达州里诺约36.8万美元，

• 新罕布什尔州曼彻斯特约36.4万美元

涨幅达 20 万至 30 万美元的市场

全国许多增长非常快的都市区都属于这一类别，虽然这些增长幅度不及上面升值最快的市场，但典型的房屋净值收益却是假设的股市收益的数倍。

• 威斯康星州麦迪逊27.6万美元

• 北卡罗来纳州夏洛特26.8万美元

• 南卡罗来纳州查尔斯顿26.6万美元

• 北卡罗来纳州罗利25.2万美元

• 德克萨斯州奥斯汀24.3万美元

• 田纳西州纳什维尔24万美元

• 田纳西州诺克斯维尔23.7万美元

• 佐治亚州亚特兰大23.5万美元

涨幅达 10 万至 20 万美元的市场

这代表了规模最大的市场群体，涵盖76个都市区，占分析区域总数的44%。这个群体，房主在过去十年中也积累了超过10万美元的房屋净值。

• 达拉斯-沃斯堡市场平均增值约20万美元

• 田纳西州孟菲斯市场约18.1万美元

• 爱荷华州得梅因市场约17.4万美元

• 伊利诺伊州芝加哥市场约16.7万美元

涨幅低于10万美元的市场

在171个都市区中，只有6个涨幅低于10万美元，其中有两个低于股票基准。

它们分别是：

• 爱荷华州的达文波特约9.6万美元

• 爱荷华州的滑铁卢9.4万美元

• 纽约州的埃尔迈拉8.4万美元

• 西弗吉尼亚州的查尔斯顿8.4万美元

• 伊利诺伊州皮奥里亚的普通房主增值约7.8万美元，略低于股票基准 （ 79,700 美元的收益）

• 伊利诺伊州迪凯特都市区普通房主增值约5.2万美元，低于股票基准（79,700 美元的收益）

对于政策制定者和住房经济学家而言，关键问题不在于退休账户的钱是否应该提前取出用于支付购房首付，而在于现行政策是否能反映当今的住房市场现状。

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