房产二手交易全流程——贷款篇-商贷

7月27日，苏州，阴，虽然是阴天但还是很热。

今儿聊一下房产交易流程里面的贷款，本来想把商贷、公积金贷、组合贷都写一下，但是我发现商贷里面内容还挺多，今天就先写商贷。

一、商贷是什么

商贷，全称是商业性个人住房贷款。

流程：你向银行申请→银行审核→审核通过→银行把钱打到资金监管账户→过户完成→钱划给房东→你按月还银行。

二、利率怎么定的——LPR和浮动利率

央行每月20日公布一个叫LPR的基准利率。LPR分两种：

贷款期限5年以内的用什么利率？

1-5年期的房贷，银行自主选择参考1年期LPR还是5年期以上LPR。 没有统一规定，每家银行自己定。实际中大多数银行对房贷统一用5年期以上LPR，不管你贷几年。但个别银行可能用1年期LPR，签合同前最好还是问清楚。

浮动利率——每年什么时候变，看合同约定

现在的房贷利率全是浮动利率。但每年什么时候调整，取决于你签合同时约定的重定价日：每年1月1日、或者是每年的放款日。2024年11月1日新政后，重定价周期可以选3个月、6个月或12个月。周期越短，利率调整越频繁。贷款期内只能改一次。

三、谁能申请，哪些人可以共同还款

表：商贷申请条件

年龄上限说明：

大多数银行要求贷款年限 + 你的年龄 ≤ 65岁（部分银行放宽到70岁）。男性女性标准目前一样，都是65岁。延迟退休后部分地区有调整，但商贷领域执行不一，具体问贷款银行。

夫妻共同贷款——年限按主贷人年龄算，月收入合并计算

夫妻可以一起贷款，一方是主贷人（主要借款人），另一方是共同借款人/共同还款人（次贷人）。

贷款年限按主贷人的年龄计算，不是次贷人。所以选择谁做主贷人很重要：

次贷人也需满足贷款条件，在主贷人无法还款时承担还款责任。贷款记录一般显示在主贷人征信上。

夫妻一起贷，收入可以合并计算。 月供上限 = 两人总收入 × 50%。举例：你月薪8,000 + 配偶月薪6,000 = 总收入14,000 → 月供上限7,000元 → 可贷约165万。一个人贷只能贷95万。

注意：还有“共同还款人”这个角色。

表：共同还款人-父母举例

加入条件：

• 父母有稳定收入（退休金、养老金、其他收入都可以）

• 提供父母的身份证、户口本

• 提供收入证明或退休金证明

• 提供资产证明（存款、理财等，增强还款保障）

• 签署《共同还款承诺书》

能贷更多吗？可以。 你们三个人的收入可以合并计算（你+配偶+父母），月供上限大幅提高。

贷款年限怎么算？ 一般按主贷人（你）的年龄计算。但如果你父母年龄很大（比如超过60岁），部分银行可能会缩短贷款年限。具体问贷款银行。

注意： 共同还款人一旦签字，就要承担连带责任。如果你还不上，银行可以直接找你爸妈要。这个要事先跟家里说清楚。

共同还款人还能有谁？

各银行规定不一样，没有统一标准。实际执行中：

• 夫妻：几乎所有银行都接受

• 父母：大多数银行接受

• 子女：部分银行接受

• 兄弟姐妹：少数银行接受

能不能加、能加谁，最终由贷款银行决定。

四、能贷多少年——年龄+房龄双重限制

能贷多少年，同时受主贷人的年龄和房子的房龄限制，取两个条件的较小值。

限制1：年龄：贷款年限 + 主贷人的年龄 ≤ 65岁（部分银行≤70岁）

限制2：房龄：贷款年限 + 房龄 ≤ 50年

表：商贷最高年限速查表

房龄 = 当前年份 - 房产证上的建成年份。看房前问清楚。

五、能贷多少

两个条件同时满足，取较低值：

条件1：苏州首套首付15%，最高贷房价的85%。

条件2：还款能力：月供 ≤ 月收入的50%。这里的“月收入”指税前工资（收入证明上的金额）。

我们以“月收入覆盖最高月度本息、首付15%、利率3.0%、贷款30年”作了一个简单的测算，分别看等额本金和等额本息能贷多少，买多大的房子。

图：月收入贷款额度测算

六、申请商贷需要哪些材料

表：商贷材料表

提醒：以上计算是大概范围，具体额度、利率、年限要求，每家银行有细微差别。买房是大事，慢一点，不用急。大家还有啥疑问？评论区聊聊~