房段子:成都二手房触底的三大信号...

你好，昨天我们也提到了CCIC公园里的买法，做了分析和沟通，一方面是正对你们预算下，为数不多的优质买法，另一方面从通勤和生活配套的角度，很满足你们的需求，再者本身的楼盘和板块价值也是肉眼可见。

1.核心结论：300-350万预算下，成都CCIC公园里适合购买，是稳健选择，尤其匹配长期住一号线沿线/市中心、需新房的需求。

2.区域优势：位于人民北路（一环附近市中心，偏北但属核心），低调务实，房价无泡沫，本轮下行期抗跌；城市界面好，宜居，我个人看好且有感情。

3.配套与通勤：商业、地铁成熟，1号线直达天府广场（更近，20分钟）、天府三街（40分钟），6号线直达玉双路（你父母处，20分钟），未来火车北站修好后18号线通勤更便捷；教育待金牛区名校（成外）引入，销售说辞略有夸张但不离谱。

4.价格与竞品对比：同预算一环路难买品质好的二手房，新房极少；400万新房虽多，但多需换乘、通勤远，且南北东西板块泡沫大，未来二手房市场尴尬，不如该盘。

5.客群：2-3个粉丝已购买，客群多为周边低调有实力的事业编（如铁路局），能支撑板块价值；楼盘无取道费、中介费等大额折扣，但仍值得买。

6.缺点：容积率高、楼间距影响采光视野（选房需细聊），无绝对完美，但瑕不掩瑜。

另外从细节上来看，这个楼盘你确定的是11月出2栋的137户型哈？这个算是东西朝向的。3号房是126户型，4号房是137户型，都是套四，都是精装（基装），得房率差不多，但是面积差了10个平，所以套内功能区也存在差别，在满足预算需求的情况下（137*2.4=329万满足预算范围），尽量选择大一些的或者说视野采光表现好一些的。

也就是说，2栋的4号房，137户型，朝西但是视野会更开阔，采光也会更好，因为对面是低楼层的4F叠拼，所以这个自然当做优选。3号房的户型更加逼仄，然后存在东侧和南侧的高层建筑遮挡，长期来看会比较影响心情，只能备选。

4号房的话，尽量还是选择中高楼层吧，主要是视野的开阔性，考虑到叠拼违建搭建的可能性和周边建筑，最好还是选择7楼以上，最好10-25楼，从上往下数依次排列为宜。

3栋则是掉转了方向，1、4号房的137大户型，朝北，采光和喜好是一个忌讳，然后2、3号房是127-128的小户型，朝南，采光视野会好一些，尤其是3号房的128户型，西南侧视野是比较开阔舒适的。也可以考虑。2号房的127户型更加备选。

排序的话应该是2栋4号房>3栋3号房>3栋2号房>3栋4号房=3栋1号房=2栋3号房。楼层选择也遵照前面大概的逻辑（总楼层/3~总楼层-1）。

最后，再对比下人北的保利次新房。要同样尺度的话，大概保利时代云央是131平套四，目前行情330万，还不含税费中介费。云汀147户型大概要365+，单价总价对比没有太大优势。云洲的话132户型大概是350万+，你也是看得出来差别的。

有些人认为二手房即买即住优势大，而且带软装，我承认是优势，但是也要辩证看待，软装的折价和风格是否就一定喜欢呢？CCIC明年9月交房，可能提前到6月，对比之下房租的过渡差异也不是很大。最关键的是保利时代这边，虽然同属人北板块，但是更偏近5号线，就涉及到换乘，不论是到1号线还是6号线还是18号线，都不像CCIC那样一步到位，通勤时间会增加大概10分钟，这也是生活幸福感的尺度考量。

总的来说，保利时代也并非一无是处，但是对比CCIC而言，也只是备选，你当前肯定还是要积极去考虑新房的，万一买不到心仪的房源，再退守考虑二手房也来得及。

不好意思久等了，你们的核心需求其实是买一个兼顾性的买法，既要考虑到通勤的问题，又要考虑到内部居室舒适性的问题，再一个还要考虑到板块的配套价值以及保值流通性的问题。是当前200来万客群很典型的一种需求和买法。

你们是偏向高新锦江上班的，未来工作不排除有变动，但大方向应该还是以此为基调跳槽，所以折中考虑南门或者说偏东门是很合适的，工作的机会，板块的能级，以及预算的匹配度来看，我觉得都还是比较适合的，没有大的问题。方位上你们看的新川北，或者我常常说的陆肖区域也是符合线上分析和线下实地筛选的结论。

前几天我也还在给另外一个天府五街上班的粉丝，差不多同样的预算寻找这类房源，和你堪称殊途同归。

其实这类产品还是很多的哈。

中和：新景璟誉府 万科璟南堂；陆肖：朗基和今缘 碧桂园沁云里 长冶南阳御龙府 北大资源颐和翡翠府；新川：金隅金成东府 中建天府公馆 融创香璟台 北大资源紫境府 龙湖九里晴川 中德英伦世邦；华阳：戛纳湾金棕榈  蜀南春郡 美城悦荣府。

因为你们是偏横向高新和纵向锦江的，所以新川北确实还是更适合你们，一方面没有中和的老旧既视感（其实万科璟南堂还很不错，价格比较坚挺的，104户型，230多万，也可以蹲守下？），也没有华阳和新川南的远距离通勤困扰。

最终我们锁定的买法是1、朗基和今缘（105户型不错，目前最低成交240多万，要达到你们**万的话，我觉得如果你们不是非常着急买房的话，可以再观察半年到1年，是有希望线下极致压缩到预算范围内的）

2、南阳御龙府（物业和小区维护品质是不错的，参考文章https://mp.weixin.qq.com/s/HEXjNCp1N_FUAsLQIEdBTA  114-117户型的大套三，目前也只有**多万的成交行情了，所以说我感觉是最接近你短期成交的买法）。

3、北大资源颐和翡翠府（性价比高，127平套四，目前大概**多万，有望在半年内再砍到**万的预算范围内）

这三个盘可以说是陆肖（新川北）当前最好的几个买法了，从地段（外部的生活氛围人气配套都不错，未来22号线串联后的价值会得到提升，周边地缘性刚改客群多，有房价筑底的基础），从品质（位数不多的几个次新品质盘），从性价比（按照前面我们讨论的户型和单价总价而言，其实已经是很低的了，我相信是这个板块短期的触底超跌，而非正常楼市环境下的价格表现）。

至于你说的碧桂园沁云里（有商业掺杂和梓州大道主干道的影响，如果确实喜欢的话，可以看看100-121平的套三套四，目前来看已经到了**万内的预算范围内了，但品质不是特别高）。黄金时代价格是比较低的，但是房龄偏老化了一些，也存在未来10年的价值认可度问题。这两个只能说备选吧，毕竟周边就有更好的选择。

当然，还要更次新一些的话，可以考虑看看中建天府公馆，房龄很新，楼下就是商业，整体楼盘的位置配套都很不错，112户型可以**万拿下，单价一万九，也比较符合整体预期。

至于说往天府大道西边走，可能对锦江这边的通勤不是很友好，而且要么贵（大源），要么老（华阳），差点感觉的。除非你们愿意用更小的面积户型换更好的地段（大源世纪城等），不过又是另外一个话题了，可能涉及到性价比和舒适性、保值性的问题。

来到锦江，也有零散的买法，比如自在轩，虽然是个小楼盘，但是位于川师，地段好，次新盘，也具有稀缺性，95-106户型都在预算范围内的。单价也是**万左右，还算比较稳健，对你们通勤生活而言，都还是很适合的。

板块楼盘甚至户型的选择基本上我建议就是上面这种区域和买法了，至于买房的时机，一方面确实要匹配自己的预算设定，要有定力，不要忽上忽下，把自己搞得身心俱疲。另一方面，当前来说年底确实处于新一轮的下行期，现在没人敢给你说绝对到底了，年底如果有房东明显割肉的情况捡漏，那么就果断上车，如果没有遇到这种偶发的捡漏机会，那么就要更多的随大流，这一轮房价下行，我觉得短期至少要到春节前后，长期来看，可能还要到明年此时才有更明确的触底迹象。所以你们当前还是多以观察为主，价格其实是最后一步思考的问题。前期的问题是想清楚自己的需求，锁定具体的板块楼盘户型甚至房源。在这个期间，以捡漏的价格买优质的房源，那么就可以安心入场了，不说投资，但至少还是很稳健的自住买法。

总结以下：针对预算200来万、偏向高新锦江上班（未来工作大概率以此为基调），且有兼顾通勤、居室舒适、板块配套及保值流通性典型需求的客群，建议折中选择南门或偏东门（新川北、陆肖等区域），重点推荐。。。于此同时，天府大道西边对锦江通勤不友好且存在贵或老的问题；最后建议买房需匹配预算、保持定力，年底可观察房东割肉捡漏，短期下行或至春节前后、长期或到明年此时才明确触底，当前应多观察，先明确需求锁定板块楼盘户型，以捡漏价买优质房源再入场，属稳健自住买法。