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深圳千万级二手房均价上涨了!

2026-11-01 15:42:22

深圳千万级二手房均价上涨了!

38798元/㎡ vs 101504元/㎡：深圳楼市冰火两重天

7月的深圳楼市，像极了一部节奏错位的“三重奏”。一边是刚需盘在低位反复磨底，一边是千万级豪宅高歌猛进。深圳贝壳研究院最新监测数据显示，2026年7月（统计周期7月1日至29日），深圳二手房市场彻底告别了过去齐涨齐跌的“大盘行情”，转而进入深度的结构性分化阶段。最具冲击力的一组对比数据是：500万以内刚需房源成交均价定格在38798元/㎡，环比下跌1.3%；而1000万以上高端房源成交均价则一举冲破十万大关，达到101504元/㎡，环比大涨5.7%。一低一高，一跌一涨，清晰地勾勒出当下楼市的真实图景。

刚需底盘：38798元/㎡的“窄幅震荡”

7月，深圳500万以内的二手房成交均价为38798元/㎡，环比下跌1.3%，同比跌幅更是达到3.2%。这一价格水平，在过去一年里始终在3.7万至4.0万元/㎡的箱体内徘徊，呈现出典型的“上有顶、下有底”的窄幅震荡格局。

作为深圳二手房流通最稳定的基本盘，支撑这一市场的不再是投资客的击鼓传花，而是实打实的刚性居住需求。客群画像非常清晰：年轻的职场通勤族、筹备婚房的情侣、紧盯学位的家长。他们的购房逻辑极其务实——首要任务是解决居住问题，其次是严格控制月供压力，至于资产增值，更多是顺其自然的心态。

由于投资投机水分被大幅挤出，这一市场的价格弹性显著降低。没有杠杆资金的涌入，就很难出现脉冲式的暴涨。目前的市场状态更像是一种“底部修复”：成交量虽稳，但价格缺乏上攻动力。对于刚需购房者而言，这既是挑战也是机遇——虽然抄底难度加大，但在相对稳定的价格环境中，拥有了更从容的挑选时间和更理性的决策空间。

改善夹层：政策依赖下的“温和修复”

夹在刚需与豪宅之间的500-1000万改善型市场，7月成交均价为60816元/㎡，环比微涨0.1%，同比上涨2.8%。相比于刚需的沉闷和豪宅的火热，改善市场显得有些“温吞”。

回顾近一年的走势，改善房源的价格波动幅度明显大于刚需，其行情几乎完全绑定在政策周期之上。去年“905限购放宽”政策出台后，积压已久的置换需求曾集中释放，推动价格一度冲高；但随着政策红利的边际效应递减，市场又进入了回调通道。如今0.1%的微涨，更像是大涨大跌后的喘息。

对于改善客群来说，“卖一买一”的链条能否顺畅运转，取决于政策的宽松程度和市场预期的稳定。目前来看，尽管市场信心有所回升，但置换周期的拉长使得这一板块难以出现急涨行情。它正在经历的是一个“冲高回落、温和修复”的过程，需要更多的耐心等待市场信心的全面回归。

豪宅突围：101504元/㎡的“独立行情”

最令人瞩目的，莫过于千万级高端市场的强势崛起。7月，1000万以上二手房成交均价达到101504元/㎡，环比上涨5.7%，同比上涨8.4%。这是继6月之后，高端市场连续第二个月实现价格稳步抬升。

虽然千万级房源的单月成交样本相对较少，月度均价容易受个别高价盘网签的影响而出现波动，但如果拉长观察周期，其上行趋势却异常清晰。特别是“429新政”放宽核心区购房门槛后，高端市场的动能得到了进一步释放。

一方面，本地的高净值家庭为了追求更好的居住品质和更优质的学区资源，正在进行新一轮的资产腾挪；另一方面，外地高净值人群的资产配置需求开始回流，他们将目光锁定在深圳南山、福田等核心区域的稀缺物业上。在这些买家眼中，核心区的优质房产不仅是居所，更是抗通胀的硬通货。当稀缺的土地资源遇上充沛的高净值资金，价格的坚挺甚至上涨便成了大概率事件。

结语：告别普涨，拥抱分化

38798元/㎡与101504元/㎡，这两个数字不仅仅是房价的刻度，更是当前楼市逻辑的缩影。深圳楼市已经不可逆转地进入了“K型”分化时代：刚需市场依靠自住需求夯实底部，改善市场跟随政策信号波动前行，而高端市场则凭借稀缺性和资产属性走出独立行情。

对于购房者而言，过去的“大水漫灌”思维已然失效。在未来的市场中，看清自己所处的赛道，理解不同总价段的运行逻辑，比单纯预测房价涨跌更为重要。

数据说明：数据来源贝壳研究院，2026年7月数据统计周期为7月1日至29日，非全月口径。

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