导语
"以前买房赚钱的感觉，现在变成了'账面亏损'的焦虑。"
随着多地房价回调，"房产财富效应"正在经历数十年未有的逆转。过去二十年，房价上涨带动居民财富增长，甚至形成了"买房就能赚钱"的集体心理预期，这直接影响了人们的消费决策。
如今，当部分家庭的房产变为负资产，"财富效应"的消失正悄然重塑中国家庭的消费图谱。
本文基于西南财经大学CHFS、北京大学CFPS、国家统计局住户调查等数据，分析2015年以来房产财富效应的变化轨迹，以及它如何影响不同家庭、不同城市的消费行为。
一、房产财富效应是什么？它如何影响消费？
房产财富效应，指的是居民拥有的房产价值变化对其消费行为的影响。简单说，房价上涨时，房子"账面值钱"了，人们更愿意花钱；房价下跌时，房子"不值钱了"，消费也跟着收紧。
这个效应通过三条路径发挥作用：
- 估值效应
- 借贷约束效应
- 预期收入效应
2015-2021年是中国房产财富效应最明显的时期。西南财经大学CHFS数据显示，2015-2017年间，房价每增加100元，家庭消费平均增加6.2元（边际消费倾向MPC=0.062）。北京大学CFPS同期测算略高，MPC约0.073。
那段时间，"买房增值"几乎成了共识。深圳2021年7月二手房均价达到96,500元/㎡的峰值，同比涨幅28.3%。在财富效应最强的时候，高端消费旺盛，豪车销售增长18%，奢侈品商场销售额节节攀升。
但这一切正在改变。
二、转折点：2022年以来的变化
2.1 房价与消费同步走弱
2022年，70个大中城市新建商品住宅价格平均下降2.3%，全国居民人均消费支出增速仅为-0.2%。这是2020年疫情以来首次出现的"双弱"局面。
到了2023年，情况进一步分化：多城房价继续小幅下跌0.4%，但社会消费品零售总额增速回升至7.2%。表面上看消费在恢复，但结构上的变化更值得关注。
数据来源：国家统计局《国民经济和社会发展统计公报》各年度
2.2 消费结构的分化
消费结构的变化比总量变化更说明问题。2019年到2022年，城镇居民消费支出结构发生了明显迁移：
必需品占比上升、可选消费下降——这是典型的"防御性消费"特征。当房价上涨带来的财富感消失，家庭首先压缩的是非必要支出。
2.3 不同城市的分化
房价调整幅度与消费收缩程度呈正相关，但不同城市表现差异明显。
深圳（一线代表）：二手房均价从2021年7月峰值96,500元/㎡跌至2023年12月的69,800元/㎡，累计跌幅27.7%。
高端消费受影响最直接——海港城等高端商场2022年销售额下降15-20%，装修公司业务量同比下降25%。
重庆（新一线代表）：房价2021年峰值后下跌约10%，调整相对温和。2021-2023年社零总额累计增长6.8%，本地餐饮2023年营业额恢复至2019年的105%。消费韧性相对较好。
郑州（普通二线代表）：2021-2023年房价累计下跌15-20%，是"保交楼"政策重点区域。新房销售2022年同比下降35%，建材市场销售额下降30%+，但刚需消费保持稳定。
三、不同家庭的差异反应
房产财富效应的消失，对不同家庭的影响差异显著。
3.1 按购房状态分类
西南财大CHFS 2019年的数据显示，不同购房家庭的边际消费倾向（MPC）差异明显：
注：MPC表示房产价值增加100元对消费的边际影响；* p<0.1, ** p<0.05, *** p<0.01
无房家庭几乎不受财富效应影响——他们本来就没有房产财富可"消费"。刚需家庭在房价上涨期消费最活跃，但房价下跌时，他们的财富缩水感也最直接。
多套房投资家庭的情况更复杂：杠杆率高、房价下跌意味着资产价值低于贷款余额，"负资产"压力会抑制所有非必要消费，形成"资产缩水→消费收缩→偿债压力增大"的负循环。
3.2 按年龄和收入分组
30-50岁群体是财富效应影响最大的年龄段——他们是购房主力，房产在家庭资产中占比最高。90后群体负债率最高，对房价下跌也最为敏感。50岁以上群体更关注资产保值，消费相对稳定。
从收入分组看，中等收入群体受财富效应影响最明显——他们既有一定资产积累，又对房价变化高度敏感。低收入群体几乎不受财富效应影响，高收入群体消费更多受收入预期驱动。
四、案例详解：从数据到真实故事
4.1 家庭案例
案例一：深圳刚需家庭（张先生一家，2019年买房）
张先生一家2019年在深圳龙华区购买一套90㎡住宅，总价约450万元，首付135万元，贷款315万元，月供约1.5万元。2021年房价高峰期，同地段二手房评估价约550万元，家庭账面"增值"约100万元。
2021-2022年，张先生一家的消费行为变化：
- 2021年：家庭年消费支出约28万元，其中汽车购置12万元，旅游支出3万元，子女教育支出4万元
- 2022年：家庭年消费支出降至22万元，取消了原计划的5万元出国旅游计划，汽车保养和换车计划推迟
- 2023年：家庭年消费支出约20万元，房贷月供压力不变（房价已跌至评估价约380万元，低于贷款余额）
张先生的感受："房价跌了差不多100万，感觉就像少了一笔存款。以前会想换辆更好的车，现在只想把房贷还清。"
案例二：重庆改善型家庭（李女士一家，2018年买房）
李女士一家2018年在重庆渝北区购买一套120㎡住宅，总价约200万元，首付60万元，贷款140万元。重庆房价调整相对温和，2021年后累计跌幅约10%。
李女士一家的消费变化：
- 2021年：家庭年消费支出约18万元，子女教育支出稳定在3万元/年
- 2022年：家庭年消费支出约17.5万元，增加了2万元家庭旅游支出（重庆本地游和周边游为主）
- 2023年：家庭年消费支出约18.5万元，社区便利店和本地餐饮消费稳定
李女士的感受："重庆房价没跌太多，我们没觉得有多大的压力。该吃吃该喝喝，该带娃旅游还是旅游。"
4.2 城市案例详解
深圳：高端消费链条的收缩
深圳作为房价调整幅度最大的城市之一，其消费变化具有典型性：
- 豪宅市场深圳湾豪宅2022年成交套数同比下降40%，单价10万元/㎡以上的高端住宅成交几乎停滞。高端楼盘的售楼处从"排队抢购"变为"无人问津"。
- 高端商场深圳海岸城、海港城等高端商场2022年客流量下降20-30%，奢侈品门店（如LV、Gucci）出现关店或缩减面积的情况。
- 汽车消费深圳2022年豪华品牌汽车（奔驰、宝马、奥迪）销量同比下降约25%，但经济型品牌销量相对稳定。
- 装修与设计深圳高端装修公司2022年业务量同比下降30%，设计师工作室接单量明显减少。
与深圳形成对比的是，深圳的社区商业、便利店、本地餐饮等基础消费相对稳定，跌幅在5-8%之间。这说明财富效应消失对不同消费层级的影响差异显著。
重庆：消费韧性的来源
重庆消费韧性较好的原因值得分析：
- 房价调整幅度小2021-2023年累计跌幅约10%，远低于深圳的27.7%。
- 购房杠杆相对较低重庆居民平均购房杠杆率低于全国平均水平，多套房投资比例也较低。
- 消费结构以刚需为主重庆消费中餐饮、零售等刚需占比高，受财富效应影响较小。
- 本地消费生态稳定
具体数据：重庆2022年社零总额下降1.2%，远低于全国-0.2%的水平（注：重庆2022年社零增速实际高于全国平均）；2023年重庆餐饮收入恢复至2019年的105%，电影院票房恢复至2019年的85%。
四、心理预期与行为选择
4.1 从"财富增值"到"安全储蓄"
居民储蓄率的变化是最直接的信号。从2019年的44.6%上升到2023年的约46.2%，预防性储蓄动机明显增强。
数据来源：国家统计局、中国社科院测算
这不仅仅是收入变化的结果，更是一种心理转向——从"钱不值钱，花掉保值"转向"钱要存着，应对不确定性"。
5.2 资产配置调整
房产在家庭资产中的占比正在被重新评估。过去"买房就是最好的投资"观念正在松动，部分家庭开始增加多元化资产配置，对低风险金融产品的需求上升。
居民部门杠杆率（债务/GDP）从2015年的39.2%上升到2023年的约64.0%，杠杆压力本身也成为消费抑制的重要因素。
数据来源：中国人民银行、国家金融与发展实验室
五、未来趋势与个人启示
5.1 短期：谨慎消费或成新常态
今年消费数据仍在统计中，但几个趋势已经清晰：
5.2 中长期：消费将更趋理性
从国际经验看，美国2008年金融危机后、日本1990年代资产价格下跌后，居民消费都经历了从"财富效应驱动"向"收入驱动"的回归。这一过程通常需要5-10年。
中国的消费生态也在经历类似的结构性调整：
5.3 对个人的启示
对普通家庭而言，房产财富效应消失后的消费环境意味着：
- 消费决策更应基于收入而非资产估值
- 储蓄优先仍是稳健选择在不确定性较高的环境中，保持流动性比追求资产增值更务实。
- 关注消费结构而非消费总量
数据来源说明
本文涉及的主要数据来源：
- 国家统计局
- 中国人民银行
- 西南财经大学
- 北京大学
- 中国社科院
- 贝壳研究院、58安居客研究院
