上海二手房成交解析202607

直说结论

1、7月，热度不减。近五年，首次出现连续多个月高位运行，淡季不淡。

2、同比来看，4月+23%，5月+31%，6月+21%，7月+13%！增速略有放缓。说明客观需求普遍存在，无论是自住、改善还是投资，韧性远超24年25年同期，流动性并未收缩。

3、连续看单日成交，本轮行情不是短期炒作，是政策释放积压刚需 + 置换链条打通带来的真实修复。单看7月的每日成交量，尤其后半月的数据，未出现大幅回落，说明火热行情极大概率会延续。

4、从成交结构来看，刚需仍然是基本盘，300万以内成交占比62%，热点小户型成交周期越来越短，且议价空间愈发收窄；300-500万中端改善和500万+高端改善占比，持续抬升，其中500万+占比上升3个%。这也是这次周期不同于往常的地方，说明置换链已打通任督二脉，刚需先上车、小户型业主脱手后拿钱置换中大户型，形成刚需托底、改善接力的良性循环，不再是单一刚需行情。为后续行情打下坚实基础。

5、分区域来看，外环内流动性极强，价格率先回升，尤其是刚需盘、书包房。外环外主要靠以价换量，成交周期和议价空间，均不如前者。

6、从资金构成来看，总成交额中，DK额只占约20+%，加杠杆意愿普遍偏弱，购房者资金实力普遍偏强。该条是根据一线同事真实成交反馈或其他访谈，总结的普遍现象，官方未公布该数据。如果行情持续，先入场者带动普通中产群体上车，更多的刚需低首付者愿意加杠杆入手，你觉得价格会如何起变化？

7、挂牌房源：截至目前仅剩10万套（中介统计有效数据）。这样的行情基础，如果再给一把火，政策进一步打开，买家激增及卖家惜售，几个月就可扫空。真到了无房可卖的行情，你觉得价格会如何？

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