笔者结合网签数据、门店成交，区分新房、二手房、板块冷热、客户特征，对茂名市茂南区2026年1-7月房产市场行情进行以下分析。一、整体行情总概括
（一）成交量：脉冲式行情，淡季平淡
1.全年两个高峰：2月春节返乡置业、五一购房节，是上半年成交顶峰；
2.6月小幅回暖，7月进入暑期传统淡季，成交量回落；
3.茂南区依然是茂名房价天花板，新房均价领跑全市。
4.市场特征：以价换量，没有普涨，严重两极分化。配套优质房源好成交，偏远、无学区、楼龄老的房源挂牌周期拉长。
（二）价格现状
1.新房：
河东、站南核心次新盘价格坚挺；西城、郊区新盘持续打折、送车位、装修礼包去库存。
2.二手房：
成交价普遍低于挂牌价5%~12%。买方议价权很大，大量急售房东愿意大幅降价；优质学区、电梯中层、满五唯一房源议价空间偏小。
二、各个板块冷热分化（茂南区重点片区）
（一）热门、流通性强
1. 站南片区
客群：刚需年轻人、上班族、外地返乡客；
主力户型：95–130㎡三四房；
优势：高铁站、万达广场、市政配套完善，新房+次新房集中；
特点：看房量大，成交周期中等，竞争楼盘多，客户擅长横向比价。
2. 河东（文化广场、油城十路、高凉路一带）
客群：改善群体、公职人员、重视学区家庭；
房价最高、韧性最强；
优质学区二手房流动性最强，不怕淡季；缺点：单价高，刚需上车压力大。
（二）中等热度
官渡、开发区：本地自住刚需为主，以二手楼梯房、早期电梯小区居多，主打性价比。
（三）冷门、去化慢
1. 河西老城区：大量老旧步梯房，除极小刚需过渡，接盘群体极少；
2. 西城偏远地段、缺乏学校配套楼盘：新房库存高，二手转手困难。
三、新房市场 VS 二手房市场
（一）新房
开发商持续促销：低首付、分期首付、赠送车位、减免物业费；
优势：佣金稳定、新房样板间好带看；
劣势：同质化严重，客户来回对比多个楼盘；偏远板块后期二手保值偏弱，你需要客观告知客户。
（二）二手房
核心特点：客户极度理性。
1. 买家提前线上做足功课，短视频、VR看房、查询小区历史成交价，信息差消失；
2. 优先筛选：满二、满五唯一、无高额税费、电梯中层；顶楼、低楼层、户型缺陷房源很难成交；
3. 置换客户变多：卖掉旧房置换大三房改善；
4. 投资客基本退场，95%客户都是自住刚需/改善，几乎不接受纯投资房源。
四、今年买房客户三大明显特征
（一）优先算成本，重视贷款政策
茂名现行利好：首套商贷最低首付15%；公积金单人最高贷70万，夫妻90万。客户非常关心月供、税费，带看时主动备好税费测算表，更容易建立信任。
（二）学区优先级＞单纯远近
茂南买家普遍看重中小学配套；同片区，带优质学区房源成交速度明显快很多。
（三）杜绝炒作增值预期
所有人接受：房价很难大涨。客户买房核心诉求：自住舒服、流通性尚可、不担心大幅贬值。
五、茂南房产销售的机遇与难点
（一）机会
1. 返乡刚需、城区改善置换持续存在，茂南作为市中心需求底盘稳固；
2. 大量急售业主出现，可挖掘高性价比笋盘，笋盘永远不愁客户；
3. 短视频本地探房、小区实景流量效果越来越好，线上获客成本低于线下守门店。
（二）挑战
1. 二手房挂牌量持续增多，同行竞争激烈，客户货比N家中介；
2. 成交周期拉长，一套房源平均带看多次才能成交；
3. 很多业主对市场行情认知滞后，挂牌价虚高，不愿降价，长期挂盘滞销。
