这次,贷款炒高租金回报房产的方案来了

昨天，我发表了题目为《这个美女，秒会楼市套利方案从租户变房东》的方案，跟广大网友分享了用首付三成贷款七成的公寓贷款方案做到0首付0月供的合作买房方案，让南京江宁大学城某双钥匙公寓的房客秒变做房东。

文章我写到，这个合作买房的方案本质就是套利，套的就是租金回报率超过银行贷款利率的差价。

其实，任何房贷都是套利银行贷款的利率差，只是套利的交易对象不同而已。比如过去的贷款套利方案就是套利房价的涨幅超过银行贷款利率的模式，只不过因为最近几年房价从上涨转为下跌，于是原来赌房价涨幅超过银行贷款利率的群体出现了大面积违约，于是过去的套利模式走到了尽头。但是，随着房价持有下跌却出现了新的套利模式，也就是我现在跟大家分享的套利租金回报率超过银行贷款的模式。

先来看看新的套利租金回报率超过银行贷款的模式。

南京市江宁大学城协众水岸风华小区某双钥匙公寓，房价40万，租金每月楼上1500楼下1500整套每月3000元对应的租金回报率9%，首付三成12万，贷款28万十年利率4.1额本息还款每月2848元。

图，等额本息还款

目前楼上租户小张美女跟我合作买这套房，我承担首付12万（另外过户契税一万二由我承担），租户提供贷款资格可以贷款28万。

因为租户提供贷款资格，所以房本做在租户名下，然后房本抵押在我的名下，也是租户是产权人，我是抵押权人，双方合作买下这套房。租户住在楼上户型支付每月1500元租金给自己，我出租楼下户型每月租金1500支付还月供，双方共3000元不仅可以覆盖月供还能承担物业费。未来一旦卖出，卖出的溢价我分配七成，贷款的租户分配三成。

对于租户，就相当0首付0月供，不承担房价下跌损失，还能分配未来卖房的溢价的三成，让自己从租户秒变房东，代价就是提供了贷款资格。

那么我的收益点在哪里。

首先要承认，我就是一名炒房了，无非就是对比全款买房跟贷款买的区别，哪个对我更有利我就会采用哪种。

显然，我是想尝试贷款的方案然后跟全款方案对比看看哪个方案更有利。

如果全款买房，我需要40万炒一套房，现在通过贷款方案，我可以用原来炒一套的资金去炒三套，这就是我的原始想法。

但是因为我每套放弃了炒房溢价的三成，相当用一套全款的资金变成贷款炒三套房，我放弃了一套的溢价收益，获得两套的溢价收益。但同时我放弃了三套房的租金收益。

经过评测，如果未来房价涨幅较大，那么的我的获利就是加倍的，因为用了杠杆。反之如果未来房价涨幅很小或者下跌，那么我的杠杆就没有用，也就是我还不如全款购买，毕竟全款购买的租金回报率可以达到年化9%，即使减去物业费和可能的空置期和维护费的净租金回报率也要7.5%！

显然，我跟贷款人合作买房的目的一定不是只为了7.5%的收益率，而是去赌超过租金回报率的房价上涨收益率的加杠杆收益。

现在，各位明白我为什么要跟贷款人合作买房的原因了吧。

本文完稿于2026年8月3日下午

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