导 读 每周二晚9：00定期更新，为读者提供置业参考，数据均为二手房合同签约7天内。
（2026.7.1-7.30日），南山区二手房7月份在售挂盘量同比25年7月份下降31%，其中深圳湾、华侨城二手房挂盘量分别下降39%、11%。我一直强调，挂盘量不能直接等于热度，但它能真实反映业主对后市的心理预期。
这两个都是深圳价格比较稳的豪宅板块，华侨城挂盘波动仅11%，属于典型的“慢板块稳态”：置换链条长，又没有被同片区4.0新品强行拉踩比价，所以价格一直横着走，没什么戏剧性。反观深圳湾那39%的降幅，是有清晰剧本的：25年7-8月中信·信悦湾、澐玺等新一代4.0顶豪扎堆入市，周边二手承压，当时就连标杆恒裕滨城二期都出现阶段性放量挂盘，业主开启“比价模式”；等到9月限购松绑后，仅仅两个多月时间，积压的急售多套笋盘被市场快速出清，深圳湾从放量博弈转为缩量惜售，价格也随之止跌回升、率先企稳。 这种级别的板块动向，对深圳楼市永远有情绪上的正向牵引——大客户消息面，会走在大部分购房者前面。进入26年7月再看，深圳湾的价格支撑其实是进一步巩固了。
下面看一组更有说服力的实盘数据：
25.8.17号，三湘海尚M栋14CD，小高层首排海景大阳台，175平4房2828万成交（自住装修）；
26.7.7号，三湘海尚C栋18A，中楼层大阳台，175平4房3068万成交（精装）。
客观说，今年4月份175平户型在多套去年底低点筹码去化后，放盘端依然是承压的，但7-8月传统淡季反而走出了价格回补。现在看下来，C栋这种中高楼层带大阳台的175平级，3000万+这道坎算是被住家改善客钉住了。 这说明深圳湾那批有实力的买家——盯着卓越维港、三湘海尚、恒二170-210平段的家庭客——出手极其果断，大环境差照样买，因为他们清楚：这种优质的流通盘的好户型，在等一轮未必捡得到。
回顾这一圈，我想重点说的不是“涨”，而是量价关系：当挂盘持续堆积，价格天然往下找承接；当挂盘肉眼可见收缩，价格更容易在底部焊牢。 当下趋势是后者，尤其在深圳湾这种“发动机”板块。但外行看热闹，总以为挂盘少了就要疯涨，其实一线看到的是另一种分化——挂盘少意味着惜售，结果就是：稀缺属性强的户型根本不出来，出来的非稀缺户型（低楼层、弱景观、冷门栋）还得老实定价才能走，这才叫真实的分化，不是口号。
再回到到华侨城。2026年开年后，南山楼市的隐形主角其实是华侨城放量成交。上面说了挂盘波动才11%，侧面印证价格体系稳。华侨城大平层密度低、环境底子硬，改善客群青睐。其他片区小户型业主用完学位置换过来，要求楼龄可以放宽，但“大社区+宜居尺度”是死线。这种需求结构，就是板块最结实的支撑点。不止住家客，年后我们也观察到不少资金方悄悄轮动扫货，当时就提过。
当下行情虽然肉眼可见是极度分化行情，但淡季里有个信号值得重视——蛇口2000万左右宜居改善买家正在积极入市。像兰溪谷二期171-196平4房，今年6月底截至8月4号一共走了5套，这是淡季里的硬去化。
最后插一个常被误读的产品案例，给大家降降温。
26.8.4号，深圳湾瑞府31A，229平2316.7万法拍成交（低区、无正海景），推算一手成本约2540万；
26.7.29号，瑞府37A，同面积229平，一手2600万买入、二手2950万成交（客厅看深圳湾体育馆，无正对海景）。
有人拿这俩案例说“公寓跑赢大多数住宅”，其实要拆开看：37A二手价比一手成本高出一截，放在深圳湾公寓池子里确实是头部表现，也侧面说明地标综合体公寓有它的独立韧性；7年持有周期算账，依然是保本的，反观太子湾板块近期大平层公寓，基本靠以价换量，冷热对比非常鲜明。
所以结论还是那句老话：不是买不买公寓的问题，是先能不能买对产品——具体到小区、到楼栋、再到极致的户型属性。
成交主要集中在3房，3房成交量增加
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