北京二手房韧性显现‌

当前北京二手房市场呈现结构性价值，是否值得期待需结合以下关键特征综合判断：

‌成交量持续高位运行‌

2026年1-7月北京二手住宅累计成交超10.7万套，同比增长6%，创近五年同期新高。7月单月网签量达1.4万套，虽受高温淡季影响环比下降15.5%，但同比仍增长9.8%，连续8个月稳定在行业荣枯线（1.4万套）以上。

‌刚需成为绝对主力‌

总价500万元以下房源成交占比接近80%，其中200万元以下低总价房源占比达53%，较2025年提升4.9个百分点。核心区60㎡左右“老破小”因学籍资源、低总价优势成为交易主力，部分极小户型（如15㎡无独立厨卫）亦快速流通。

二、‌价格进入筑底阶段，核心资产抗跌性突出‌

‌整体跌幅收窄，部分区域企稳回升‌

2026年1-7月二手房价累计下跌4.01%，但跌幅较2025年下半年明显收窄。6月房价环比上涨0.1%，连续五个月微涨；西城、海淀等核心区因教育医疗资源稀缺，价格稳中有升。

‌供需关系趋于平衡‌

二手房挂牌量较峰值下降18.5%，业主降价冲动减弱：议价空间收窄至7.3%（前期高点超10%），东城、海淀等中心城区成交占比提升，显示市场预期逐步修复。

三、‌政策与流动性支撑长期价值‌

‌政策红利持续释放‌

限购松绑（如五环外不限套数）、房贷利率降至3.05%、多子女家庭增购名额等政策降低购房门槛；“卖旧买新”个税退税政策延续至2027年，刺激置换需求。

‌核心地段资产凸显“硬通货”属性‌

产业密集区（如海淀永丰、望京）及地铁沿线房源流动性强劲：望京租金回报率回升至1.8%，部分品质次新房逆势上涨。核心区“老破小”因租售比超2%（高于定存利率）吸引收租需求。

四、‌风险与机会并存，需精准择址‌

‌远郊区域承压明显‌

怀柔、密云等无地铁/商圈配套的远郊盘价格持续阴跌，部分跌幅超40%，去化周期延长。

‌改善型需求释放存挑战‌

总价800万以上房源去化缓慢，“卖旧买新”传导效率受制于优质新房供应不足，需关注信贷政策对改善链的激活效果。

结论：聚焦核心资产，理性把握窗口期

‌对刚需群体‌：当前价格回调与政策宽松形成双重利好，低总价“老破小”上车门槛降低，可择机入手核心区教育资源房或地铁沿线小户型。

‌对投资者‌：需放弃短期套利思维，关注海淀、朝阳产业区高租售比房源，规避无人口和产业支撑的远郊板块。

‌对改善群体‌：利用“以价换量”窗口置换优质资产，但需评估负债能力与房源流动性，优先选择四代住宅（高得房率+智能配置）等抗跌产品。

市场已进入“量稳价稳”新阶段，全面普涨难现，但核心地段资产在政策托底与真实居住需求支撑下，仍具备长期持有价值。