房产过户给亲生子女,哪种方式最优?

房产（住宅）过户有哪几种方式？

房产（住宅）过户需缴纳的税包括：

1、契税：买方/受赠方交，是税费大头！

2、个人所得税：卖方交。

3、增值税及附加：满2年可免，卖方交。

4、印花税：金额小，双方交。

5、土地增值税：住宅免征！

房产（住宅）过户需缴纳的费包括：

不动产登记费：买方/受赠方缴纳

（以价值100万80㎡房产为例）

方式一、赠与

适合：以后打算长期自住、不打算卖，且当下过户。

税费合计约31080元，明细：

1、个人所得税：直系亲属之间赠与免征个税！

（但子女出售时若不符合满五年且唯一住房的条件下，缴纳差额的20%）

2、增值税：直系亲属赠与免征增值税！

3、契税：3%，100万的房子契税要交3万，受赠方缴纳。

4、印花税：双方各交0.05%，100万的房子印花税各方需交500元。目前很多地方有优惠。

5、不动产登记费：住宅类80元，受赠方缴纳。

优势：

1、当下过户；

2、直系亲属之间赠与，免征个税和增值税。

劣势：

1、契税高，对比买卖，要多交好几万。

方式二、买卖

适合：子女有购房资格+房子满2年，首选！

税费合计约10080元，明细：

1、个人所得税：房子满5年且是父母唯一住房，免征！

不满条件，则是差额的20%（假设：父母购房时价值50万，子女买房时价值100万，差额50万的20%，就是10万个税！）

2、增值税：房子满2年，免征！

不满2年：按房屋成交价的3%（100万的3%为3万）

3、契税：1%-3%。 

子女名下首套房：≤140㎡为1%，>140㎡为1.5%。（100万的80㎡房子契税交1万。）

子女名下二套房：≤140㎡为1%，>140㎡为2%。 

三套房或非普通住宅：3%。

4、印花税：个人转让住房，免征！

5、不动产登记费：住宅类80元，受赠方缴纳。

优势：

1、业务流程比较简单，不容易出问题

2、税费可能远低于赠与。

3、子女未来卖房时税费计算清晰，基础价值100万，差额税费缴纳少。

劣势：

1、若为限购城市，子女需要有购房资格。

2、再买房为第二套房，首付比例以及贷款利率上涨。

方式三、继承

适合：父母百年之后，且确定子女不会卖房。

税费合计80元，明细：

1、个税：免征！

2、增值税：免征！

3、契税：法定继承人，免征！（非法定继承人根据遗赠承受房屋权属，属于“赠与”行为，需缴纳契税）

4、印花税：双方各0.05%，100万的房子印花税各方需交500元。目前很多地方有优惠。

5、不动产登记费：住宅类80元，受赠方缴纳。

优势：

在税费方面的成本是最低的。

劣势：

1. 必须等父母去世后才能办理，生前无法过户；

2、继承手续最复杂：如果父母没立遗嘱，多个继承人的话，所有人均需到场签字，易产生家庭纠纷；有些地方的登记部门还会要求办理继承权的公证，如果协商不成功，就必须依靠打官司解决。

3、如果不符合满5年且是子女唯一住房，卖房时要按差额的20%交个税（假如父母购房时价值50万，子女卖房时房子值300万，差额250万的20%，就是50万个税！）

温馨提示：

1、符合“满五唯一”条件： 免征个税！

“满五”的时间从从父母买房当天开始算！

“唯一”指子女名下唯一住房。

2、若将房产赠与给子女，又担心晚年住房问题，可以在赠与同时到不动产登记中心办理居住权登记，写明白父母对于这套房子拥有终身的居住权利。

3、若通过赠与给子女作为其个人财产，离婚时不被分割。可以在合同中明确注明：“赠与给“子女姓名”个人，与其配偶无关。” 

4、若想通过继承过户房产，但家里兄弟姐妹多，或者父母有后老伴的，律师建议：生前立遗嘱讲清楚给谁。