二手房市场,变天了
- 2026-08-12 21:41:29
近两周，石榴叔一直在跑市场。
看了不少新房，产品的确越做越好，价格也越来越贵。陪客户看了几套二手房，完全是另一种画面，价格厮杀愈发激烈，房东没之前好说话了。
过去半年，二手房市场发生了很大变化，分化的越来越极端。有些数据和大家分享一下，能帮助你们对后市预判。
二手房第一次在官方半年统计中超过新房。
根据住建部的披露，2026年上半年，全国二手房占交易总量的50.4%，北京、上海、江苏、广东等18个省区市，二手房交易面积已经超过新房。
中指研究院的数据也指向同一趋势。
全国30城二手住宅成交套数占一二手房成交总量的68%。
这说明什么？真正撑起楼市成交量的已经不是新房。
过去，二手房是新房市场的补充。
现在，新房反而成了二手房市场的补充。
所以，二手房，才是判断市场真实冷暖的温度计。
根据易居研究院的统计，截至6月底，北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、成都、武汉8个重点城市二手房挂牌量约123万套，比2025年6月高点减少28万套，下降约19%，比2025年底减少9万套，半年下降7%。
过去几年，二手房一直在降价，但降也没人敢买。
今年成功摆脱了“降价也卖不动”的阶段，这是二手房最重要的边际变化。
一旦价格降到买方认可的位置，房子就开始成交了，超跌的先卖掉。
剩下的好房源，房东变得不好谈价了。
根据中指研究院50城样本显示，重点城市租售比继续回升，从2025年的6月的2.17%上升到现在的2.28%。
住宅估值正在变得合理，租售比成为判断房价的重要锚。
有人把它解读成租赁市场转好，而我看到的是，这种数据改善主要来自房价跌幅大于租金跌幅，而非租金普遍上涨。
所以，不要乱买老破小投资，目前的房价只是在重新接近使用价值。
低总价、小户型仍然是二手成交绝对主力。
今年这一波二手房成交回暖，主要由低总价刚需推动，并不是改善“全面”回归。
就拿一线城市来说，北京上半年200万元以下二手房成交占比约53%，比2025年提高4.9个百分点。上海300万元以下二手房成交占比约69%，比2025年提高5.5个百分点。
成交结构也能验证这个结论。
上半年，北京70平方米以下二手房成交房源占37%，70-90平方米房源占26%，均成交面积约90平方米，上海的均成交面积约80-84平方米，成都约95平方米。
这说明，房价门槛降低，刚需集中进入二手房市场，而新房日益高端化，也把刚需进一步推向二手房。
刚需为什么不买新房？根本买不到合适的。
核心城市新入市项目越来越偏向中产改善和高端，刚需新房的供应量明显减少（和土地供应控制也有直接关系）。
看一组数据吧。
2026年1-5月，30个重点城市120平方米以上新房成交占比达到48%，其中120-144平方米占比达到32%，90平方米以下产品占比降至约15%。
深圳上半年新房平均套均总价约658.87万元，同比上涨15.02%。
成都上半年新房套均面积超过130平方米，套均总价接近300万元，而二手房总价仍集中在50万-150万元。
杭州上半年新房成交均价接近4万元/平方米，同比上涨18%。2000万元以上新房成交480套，3000万元以上163套，5000万元以上57套，创近十年同期高位。
看看新房的物业费，一线城市4-8元/平方米/月，比较普遍了。
新房越来越像一种高品质、高总价、高持有成本的改善型消费品。
被暴打过的开发商现在很现实，普通房子很难卖出溢价，只有做豪宅、做高品质改善，才有利润空间。
财富没有消失，只是越来越集中。
为什么普通购房者越来越看重性价比？
预算有限，不想多贷。
很多人是做好住一辈子打算的。
所以现在买房，既要又要还要，地段、小区、配套、楼层、价格......
尤其是中年客群，有耐心，反复看，反复比。
一旦看到合适的，会立刻下手。
所以，同小区，有的房子挂牌半年没人看，有的挂牌两周就成交。
现在卖房子的策略，不是参考其他房主挂多少钱，而是看近三个月同小区、同户型的成交价，把价格一步到位。
近半年跌的最狠的是二手豪宅。
不是高端改善需求消失了，而是购买力被新房分流。
随着大批低密住宅、四代住宅接连上市，传统二手豪宅可能还会经历一轮深度补跌。
愿意看二手豪宅的买家，图的就是性价比。
如果产品明显落后，即便地段再好，也很难撑住过去的价格。
未来踩踏的重灾区。
最近我写的地产观察文章，很多读者在后面留言，问改善能不能动手。
我的观察是，部分优质房源已经开始先稳下来。热点区域、配套成熟、学区不差、成交活跃的次新房，价格的确正在企稳。
接下来政策调整是不是已经没有意义了？
对要买新房，做品质改善的家庭来说，的确意义不大，但这个群体是少数派。对庞大的刚改和刚需群体来说，政策是一种无形之中的推动力。
市场想要真正稳定，一边需要卖方继续让利，另一边需要政策修复信心。
当一分为二看市场之后，就会发现新房展示的是楼市的上限，二手房反映的才是普通家庭真实的购买力。
这也是我们长期专注于市场分析的原因，接近真相。
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