好颠!在珠海,120万能拿下一半的二手房

“这世界已经颠成了我想象不到的样子。”

作为见证珠海房地产发展10年的博主，刚过去的7月，有点不寻常。

虽然它是传统淡季，但是叠加了1个月31天的“倒水式”暴雨，楼市的表现癫得彻底。

新房就不展开细说了。

2026年7月珠海全市新房（含住宅、商业、办公用房及其他）网签成交共1549套，环比下降约23.8%，同比腰斩46.2%。

其中，住宅用房网签约918套，环比下降约14.9%，同比下降约26.6%。

要知道，这个数据已经是2025年1月-2026年7月，单月倒数第二低量。

凤凰君发现，不少楼盘销售、中介朋友都默默出游了。

今天重点说二手房吧。

凤凰君扒了7月588套二手房成交数据，发现总价在120万以内（含住宅+商办）的二手房，已经占比50%。

单论住宅成交占比，占48.1%。已经几乎是半壁江山。

要放在前几年，120万你想买啥？斗门区白蕉或者经开区平沙吧！

注：凤凰君统计到7月珠海588套二手房成交量，其中住宅+别墅559套，商办29套。以下样本数据取自其中。

珠海二手房的中间水平：

百万出头，100㎡左右

根据统计，住宅整体均价14446元/㎡，中位数总价124万，平均面积106.3㎡。

7月二手房成交单价最高横琴荔枝湾花园南区，一套约26㎡一房，成交单价49981元/㎡。

不要怀疑，凤凰君查阅过该小区该面积段房源，一房房源价格都在4万+。尤其是约26㎡房源，基本靠近5万/㎡。

单价最低斗门井岸新青的海鄂苑，同样是小户型，建面约27㎡，成交单价2047元/㎡，总价5.5万。

这是个什么样的小区？见下☟

最壕的成交，是新香洲亨泰山庄约350㎡别墅，总价1400万，单价40038元/㎡。

这是主城核心区著名的别墅区，其最高成交价是2024年12月的一套约407㎡别墅，成交总价约2360万。

这个记录可以列为贝壳网前三。

而7月这套“最壕成交”，也可以拳打2024年成交的其它单价。

可以说印证了那句：不是所有房子都能穿越周期，只有真正稀缺的，才有定价权。

有意思的是，成交最多的年代是2010-2019年建成的二手房占38.6%，也就是20年左右楼龄的房源。

香洲成交占7成

横琴1套房能买斗门3-4套

综合来说，珠海二手房已经进入高度分化期：

主城香洲靠学区、配套、地段仍有流动性；横琴合作区高价但成交量并不高；高新区成交量与横琴合作区相仿；西部城区靠低总价走量。

香洲区是绝对的流量王，成交占71.2%。香洲主城区成交住宅了398套，均价 16026元/㎡，套均总价174万。

然而即便是香洲，各个板块成交情况也是冰火两重天。

“宇宙中心”新香洲最热（78套、均价19400元/㎡），吉大、拱北、前山、夏湾等是刚需刚改主战场（约12000-17000元/㎡）。

横琴合作区则无疑是单价天花板。住宅成交仅16套，但均价高达31564元/㎡，相当于一套房的总价抵斗门3-4 套。

高单价主要来自口岸小面积住宅，如口岸上盖的灏怡天揽一套约55㎡住宅，单价33486元/㎡，总价184万。

以及高品质住宅，如华发悦府、华发广场横琴府等。如华发悦府一套约104㎡三房，单价36479元/㎡，总价378万。

高新区7月成交以后环、前环居多，占总成交近一半。其中高价位房源在中海银海湾，为约205㎡大平层，单价18677元/㎡，总价约383万。

但无论前环还是后环，成交单价已经全数回落到1字头。

西部城区的斗门+金湾，属于刚需的“舒适区”。

斗门66套、均价6877元/㎡；斗门平均面积121㎡，套均才91万，这意味着90多万能买大三房甚至四房。

金湾60套、均价8388元/㎡。

聚焦配套完善的航空新城，前几年大热的中海左岸岚庭，约97㎡的二手房成交价已经回落到13604元/㎡。相隔不远的保利时代，约80㎡房源成交价仅10922元/㎡。

这样的价格，前者已经接近2016年首开盘价格；后者则跌破了开盘价。

商办总量成交不足5%

拱北商办最受欢迎

最后再说一下商办。

目前珠海商办类（公寓、写字楼、商铺等商业办公性质房源）成交还是十分小众，在588套样本中共29套，仅占4.9%。

其中拱北10套（均价12280元/㎡）、保税区5套（均价7007元/㎡）、新香洲4套（均价13288元/㎡）、夏湾2套、吉大2套，其余板块各1套。

不得不说，现在买房真是香。

如果你预算 100-150万，主城区前山、夏湾、上冲、金湾、斗门都有得挑；预算300万以上，新香洲、十字门、横琴才是主战场。

你更看好珠海哪个板块？评论区聊聊。