第一次买房,选新房还是二手房?这 5 个维度对比完再决定

#中国房地产市场明年的变化与应对考量

从明年开始，中国的房地产市场会有一个很大的变化，无论你是想出售现有房产，还是打算购置新房，都需要考虑一个关键问题：当前中国房地产调控的大方向是什么？ 是继续打压房价吗？显然不是，现在的大方向是止跌回稳，这一点想必大家都有所耳闻。 那么既然要止跌回稳，我们不造新房子让房地产变稀缺行不行呢？当然不行，因为房地产涉及财政、就业等诸多领域，牵扯太广，建设不能停下来。 等于说，我们既要维持房价稳定，又要保证新房销售，剩下的可能性就只有一种了，这种可能性是什么？地产行业未来最大的变化又是什么？这篇文章就来为你揭晓答案。

#新房“加量不加价”策略

其实，如果一个商品既不想降价，又想提升销量，最好的办法就是“加量不加价”，明年上市的新房将是与过去完全不同的产品，可以说是中国有史以来对房屋标准进行的最高水平改革。 从年初的政府工作报告，到4月份的政治局会议，再到最近出台的住宅新规，顶层已连续定调，这些我就不多赘述了，直接带大家看看这次改革的力度具体有多大。

#土地容积率降低

你先看土地容积率，它代表着一个小区的最高居住密度，理论上，容积率越低，居住舒适度越高，人均可享受的空间也就越大。 目前二手房的容积率普遍从4起步，最高可达7，而眼下在建的新一代小区，容积率大多控制在2左右。 比如，同样一个小区，以前要挤下三千多户，现在只需容纳1000户；以前多是二十多层的高楼，现在则以十层及以下的小高层和洋房为主，如此一来，同样大小的小区，无论是电梯、停车、绿化还是物业等公共空间的舒适度，都不可同日而语。

#室内空间变相降价

容积率降低后，对住户的室内空间有什么影响呢？这里有个巧妙的逻辑，其实就像商场促销一样：价格不变，但额外多给一些东西，这不就等于变相降价了吗？ 这里我以武汉徐东的一个新小区和其隔壁的旧小区为例来算一笔账：旧小区南京绿洲售价1.4万元/平米，得房率80%；新小区（为避免广告，不提及名称）售价1.6万元/平米，得房率95%。 看似新小区更贵，但同样90平米的房子，旧小区实际面积仅72平米，新小区则达86平米，直接多出14平米，相当于多了一个卧室。若按实际面积计算单价，旧小区为1.75万元/平米，新小区仅1.68万元/平米，反而更划算。

#计价方式与赠送面积变化

这只是我随机选取的一个案例，实际上，从去年下半年开始，很多地方已不再按公摊面积卖房，而是直接按套内面积计价。 开发商送阳台、送飘窗的力度也越来越大，比如重庆部分项目的赠送面积已接近40%——90平米的房子能送36平米阳台，对居住体验的改善非常明显。

#层高要求提高

明年的新房不仅面积更大，层高也有了硬性要求：普通住宅需达3米，若安装中央空调则需增至3.1米。 上一代房子的层高多为2.8米，层高增加后，通风和采光自然更好，而且还能安装地暖、做隔音层，未来邻里间的噪音问题也能得到有效改善。

#新房质量提升与地块优势

为了更好地销售新房，开发商也开始在质量上内卷，在很多看不见的地方使用了更好的材料，与之前高周转时期赶工的产品已大不相同。 此外，由于近年来开发商拿地热情不高，政府拿出了不少优质地块，这些地块将在未来两年陆续上市，也就是说，接下来各地市中心会推出一批又大、又新、又划算、又舒适的新房。

#新房与二手房代差及市场影响

这样一来，新房与二手房之间会形成明显的代差，就像新款手机上市后与旧款的区别，这不仅能保住新房土拍市场，还能更好地收储存量房并改造为保租房。 这个大方向其实我几年前就提过，我称之为“房地产公共事业化”：商品房品质越来越好，供有需求的人购买；保障房供应越来越多，价格也更亲民。 如今这一趋势已逐渐成为现实，而住房双轨制的关键一步，就是要让两类房子的品质明显拉开差距。

#未来居住体验与市场选择建议

未来的好房子会更注重居住体验，当越来越多人住进3.15米层高、实际使用面积达到建筑面积120%的新房后，绝对不会再回头去住那些2.8米层高、高公摊的老房子。 人就是这样，一旦体验过更好的，就很难再接受差的了。 最后需要强调的是，我并不是说一定要买新房——有些2018到2021年开工、中途延误两年才交付的房子，质量依然存在问题。 因此，这次改革肯定会带动更多的置换需求和二手房出售，其中有人会获利，也有人会亏损。 所以，无论你是想置换更舒适的新房，还是打算购买性价比高的二手房，都一定要认清这个大方向。