北京楼市:二手房持续增长

一个说真话的学区房博主

北京楼市观察

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北京二手房成交量持续增长已成为当前市场的显著特征，其核心驱动因素、市场表现及未来趋势可归纳如下：

‌一、成交数据持续走高‌

‌总量创五年新高‌

‌2026年1-7月‌累计成交约‌10.7万套‌，同比增长6%，创近五年同期最高水平（可信来源：权威机构统计）。

‌二季度连续三个月‌成交量达近五年峰值，其中6月网签16618套，同比增9.77%（数据来源：北京市住建委及专业机构监测）。

‌新政首周（8.8-8.13）‌二手房成交2450套，环比增长8.6%，线上预约带看量周环比暴涨33.3%。

‌价格筑底支撑需求‌

2026年1-7月二手住宅价格累计下跌4.01%，低价房源占比提升：‌200万元以下成交占比达53%‌（较2025年提高4.9个百分点），首付及月供压力显著降低，激活刚需入市。

8月成交量

15日二手房单日成交176套‌（含住宅161套），二手房累计网签量6893套，住宅6062套，环比7月下降4.25%，同比去年8月上升6.00%。

新房住宅网签72套，8月共1151套，环比7月同期下降22.88%，同比去年8月下降7.05%。

以下截图来自北京市住建委官网

历史月份二手房网签量参考

‌二、核心驱动因素‌

‌政策松绑降低门槛‌

非京籍购房社保年限从5年降至1年（五环内），释放大量购房资格；公积金贷款额度提升至最高340万元（多子女家庭+绿色建筑），降低资金压力。

商贷利率下调、换房成本降低，推动改善需求释放（如西城区案例：业主降价15%售房后置换朝阳区低价大三居）。

‌供需关系优化‌

‌挂牌量回落‌：当前挂牌量约12.1万套，较2025年高点下降18.5%，业主报价趋理性；议价空间收窄至7.3%（较峰值明显降低）。

‌刚需主导市场‌：低总价“老破小”、学区房及五环外小户型成交活跃，流通性强且配套成熟（如东城区60㎡/500万房源占片区成交近80%）。

‌市场预期修复‌

买方对价格继续深跌的担忧减弱，供需双方进入理性博弈阶段；核心区（海淀、西城）依托教育资源优势，改善需求边际恢复，500万以上房源成交占比回升。

‌三、市场分化与结构性特征‌

‌区域分化‌：朝阳、海淀、丰台三区成交量占全市46.7%；五环外刚需盘与核心区改善盘热度并存，远郊新交付项目挂牌量短期激增（交付效应），但核心学区房（如德胜、金融街）挂牌量逆势上涨。

‌产品分层‌：

500万元以内房源价格承压但成交放量；

500万-1000万元改善房源价格趋稳；

1000万元以上高端房源表现坚挺。

‌四、未来趋势研判‌

‌短期延续活跃‌

新政效果处于传导初期，“金九银十”为关键观察窗口；低总价房源库存充足，将继续支撑成交量。

核心指标：新房到访转化率、二手房带看签约率及挂牌量稳定性。

‌长期筑底修复‌

政策导向转向“防风险与促消费并重”，通过降低门槛+金融支持推动市场企稳。

‌风险提示‌：去化周期仍处26.1个月高位，非优质房源去化压力大；全面普涨难现，价格修复限于核心区及高性价比项目。

‌购房建议‌：刚需客群可关注五环内配套成熟低价房，把握价格窗口期；改善客群宜聚焦四环外轨交次新房，在供需匹配总价段（500万-800万）择机入市。