二手房交易税费明细（合肥2026现行政策，分买方、卖方）
一、买方必缴：契税（核心税费，法定买方承担）
计税基数：网签价/税务核定指导价，取较高值
1. 首套房
- ≤90㎡：1%
- ＞90㎡：1.5%
2. 二套房
- ≤90㎡：1%
- ＞90㎡：2%
3. 三套及以上、非住宅（商铺/公寓）：统一 3%
二、卖方税费（法定卖方承担，实际常协商由买方全包）
1. 增值税及附加（2026新规）
- 房产证/契税票满2年：免征
- 不满2年：全额3%增值税+少量附加税，综合约3.18%
✅ 年限判定：契税完税时间、房产证登记时间，孰早为准；继承/赠与房屋可延续原房主年限
2. 个人所得税（个税）
免征条件：满五唯一
满5年 + 卖方家庭（夫妻+未成年子女）合肥唯一住宅 → 免个税
不满足二选一，二选一计税（可自选更低方案）：
① 核定征收：计税总价 1%（合肥主流）
② 差额20%：(卖出价 - 原购房发票价 - 合理装修/税费)×20%，适合高差价房源
三、固定小额工本费（买方）
1. 不动产登记费：住宅 80元/套，多本产权每本+10元工本费
2. 印花税：个人住宅买卖免征；仅商铺、写字楼等非住宅，买卖双方各0.05%
3. 土地出让金：仅房改房、划拨土地安置房需要补缴，商品房无需缴纳
四、非税费类常见开销（协商承担）
1. 中介费：成交价1%~2.5%，买卖双方分摊或一方全包
2. 贷款评估费：按揭买房需要，评估价0.1%~0.3%
3. 物业交割：物业费、水电燃气、供暖欠费补缴
五、关键省钱组合（优先级）
1. 满五唯一房源：免增值税+免个税，只交买方契税，成本最低
2. 满二、非唯一：免增值税，仅需交个税+契税
3. 不满2年房源：税费最高，不推荐刚需选择
六、常见误区提醒
1. 法定≠实际：法律规定增值税、个税归卖方，合肥二手房多为卖方报净得价，全部税费由买方承担，签约前务必写清；
2. “满五唯一”是卖方家庭唯一住房，和买方名下几套无关；
3. 140㎡是契税分界点，90㎡是首套/二套档位分界，买房可尽
