同样一套总价100万的房子，买二手房比买新房多交的钱，可能差出一两万。这笔钱到底谁出、出多少，很多人签约前都没搞清楚，等过户时才发现要补一大笔。
新房交易，买方基本只用操心契税。二手房不一样，买卖双方各有一堆税要算。
今天把二手房交易的税费清单捋一遍，买方一份、卖方一份，照着算就行。
买方要交什么？
买方其实只交一种税——契税。再加一笔几十块的登记费。
契税看两个东西：面积和套数。
首套房，140㎡以下，1%；140㎡以上，1.5%。
二套房，140㎡以下，1%；140㎡以上，2%。
三套及以上，不管多大，3%。
举个例子。你在南宁买一套100㎡的首套房，总价100万，契税1万。如果这是你家第三套房，契税就是3万。
印花税、土地增值税、增值税、个税，买方统统不用交。这些是卖方的。
买方唯一要留心的隐藏成本，是中介费，通常1%到2%，还有贷款评估费。但这些不是税，是服务费。
卖方要交什么？
卖方的税比买方复杂，四样。
增值税。 房子满2年，免。不满2年，按3%全额交（2026年起从5%降到了3%）。100万的房子不满2年卖，增值税3万，外加城建税和教育费附加。
个人所得税。 这玩意儿最容易被忽略，也最伤钱。
如果房子"满五唯一"——满5年、且是你家庭唯一住房，免。
不满足的话，两种算法选低的：按总价的1%，或者按（卖价-原价-合理费用）的20%。
原价低的老房子，差额20%可能比1%高出一大截。所以实际操作中，大多数人按1%交。
土地增值税。 个人卖住宅，暂免。不用管。
印花税。 个人买卖住房，暂免。也不用管。
所以卖方实际要掏的，主要就是：不满2年的增值税，和（非满五唯一的）个税1%。
一套100万的房，全流程算下来
假设房子满2年、不满5年、非唯一，总价100万。
买方：契税1万（首套100㎡）+ 登记费80 = 10080元。
卖方：增值税0（满2年免）+ 个税1万（1%）= 1万。
加起来2万出头。这笔钱通常怎么分？看谁谈得赢。买方强势的市场，卖方会把税转嫁给买方；买方市场，卖方自己扛。
再假设房子不满2年。卖方就多了3万增值税 + 附加税，加上1万个税，卖方这边4万+。这笔钱大概率要加到房价里，或者直接压给买方。
三个最容易踩的坑
坑一：网签价写低，税是少了，但将来卖房个税更高。 有人为了少交税，网签价压得很低。眼下契税是省了，但你的"原值"也变低了。将来卖这套房，差额20%的个税会更高。捡了芝麻丢了西瓜。
坑二：满五唯一是"满五"和"唯一"两个条件，缺一不可。 很多人以为房子满5年就行，其实还得是家庭唯一住房才免个税。名下还有别的房，就享受不了。
坑三：赠与、继承来的房子，再卖个税按差额20%据实征收，不能按1%核定。 这条之前专门写过。继承或受赠的房子，将来卖的时候，原值只能追溯到上一辈当年的成本，差额巨大，个税高得吓人。
签约前，先做三件事
把房子的"两证时间"查清楚——房产证满几年、是不是家庭唯一住房。这直接决定卖方交不交税、交多少。
让中介或银行先估一下评估价，别只看成交价。银行贷款按评估价，税费核定也可能按评估价。
最后，把税费分摊方式白纸黑字写进合同。谁交契税、谁交个税、谁交增值税，别口头约定，签约时写死。
二手房买卖的税费，说穿了就那几样，但细节坑不少。关键是签约前把满几年、是不是唯一、原值多少这三件事搞清楚，账就清楚了。
你买二手房时，税费是买家全包，还是各出各的？评论区聊聊。
