二手房挂牌很久卖不掉?先检查这 4 个细节再决定降不降价

#房子最大的风险是卖不掉

房子最大的风险从来都不是跌价，而是卖不掉。 最近很多人问我同一个问题，房价还会不会跌？ 其实我想说句掏心窝子的话，房子真正的风险从来都不是价格往下走， 而是当你急用钱的时候，它根本变不了现。

#房产流动性的重要性

我给你讲一个特别现实的对比，你手里如果有100万现金， 随时都能够取，随时能用，哪怕是100万的黄金，今天想卖明天就能到账， 无非是折价一点，可是你手里要是有一套价值100万的房子呢， 你得挂牌、等看房、被砍价，还要来回扯皮。 时间不确定，价格不确定，能不能成交更不确定， 可见这就是很多人一直忽略的一件事情，流动性本身就是房产里面最重要的安全属性之一。

#经济周期对房产交易的影响

经济顺风的时候，你感觉不到这个问题， 因为繁荣把一切全部都遮挡住了，房子挂出去很快就有人接，价格还能年年涨， 谁会在意卖得掉卖不掉呢？ 可一旦市场的情绪转冷，你就会发现，房子挂一年无人问津，降价也都没有人接盘， 甚至比你还急的可能是天天给你打电话的那些中介。 这不是某个人的运气不好，而是这类资产在下行周期里的共性。

#导致房产有价无市的原因

因为房子的价值高度依赖于人口收入预期、城市活力和信贷环境， 这几个变量一旦松动，房子未必会立刻归零，但很有可能会进入一种更尴尬的状态， 价格还在，交易却停了，这就是所谓的有价无市。 听起来不吓人，实则是最磨人。

#房产有价无市的案例

我给你讲一个真事儿，前几年我有个客户在城市外围的高铁新城概念下， 花280万买了套房子，首付掏光了两家人的积蓄，还背了接近200万的贷款， 当时他跟我说得特别笃定，这个地段以后肯定翻倍， 后来他家里出了点急事，急需一笔钱周转，想把房子卖掉。 挂了大半年，从280万一路降到210万，硬是没人接， 最后有个诚心买家出190万，你算算这笔账，卖方拿到的钱连剩下的贷款都还不清， 还得贴钱才能脱手。 他对我说的话我到现在都还记得，“我以为我买的是私产，结果它成了甩不掉的包袱。”

#买房的正确认知

所以我从来不是说房子不能买、不能持有，而是你要想清楚它到底解决的是什么问题。 首先它解决的是住的问题，至于增值保值，那是过去20年特定周期给我们的惯性认知， 不该被当成理所当然。 如果你把全部身家都压在一个流动性很差的资产上，你要担心的往往不是价格， 而是时间，你等不等得起？ 这也是我一直强调非必要不加杠杆、不盲目上车的原因。 见过太多人把房子当成存折，最后却发现它是不动产， 真到用的时候，它真的一动不动。 潮水褪去的时候，能游得走的才是活鱼，沉在海底的都只是一套标本， 再者，买的房子如果不能换成你急需的现金，那一刻它只是一段钢筋水泥的故事。