国企债权清收:接受非国有单位房产抵债的法律效力认定、合规路径及重点风险 | 国资观察

国有企业债权清收是国企资产盘活、防范国有资产流失、化解经营风险的重要工作。国有企业债权清收不仅要实现高效回款，更要严守国资监管和公司治理的合规底线。

在债权清收和不良资产处置中，当债务人缺乏现金清偿能力而持有房产、土地使用权、设备或股权等资产时，以物抵债可能成为实现债权的替代方案。国有企业接受以物抵债，本质上是将债权转化为资产的过程，其核心挑战在于平衡债权回收与国资监管的双重要求。整个流程的关键在于把握好尽职调查、资产评估、合规决策、资产交接、财税处理以及后续管理处置这些核心环节，确保每一步都经得起检验，从而有效防范国有资产流失的风险。因此，有必要系统梳理接受此类抵债安排的合规路径，明确关键环节的操作规范，构建覆盖事前审查、事中执行与事后管理的全流程风险防控机制。

本文聚焦国有企业接受非国有单位房产抵债的常见场景，围绕以房抵债的法律效力认定、国资合规程序及房产尽调核查中的重点风险进行梳理，希望能为国有企业审查此类交易提供一个基本的分析框架和参考思路。

根据现行法律和司法实践，以房抵债协议分为“债务履行期限届满前的协议”和“债务履行期限届满后的协议”。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》（以下简称“民法典合同编解释”）第二十七条、第二十八条，债权人与债务人在债务履行期限届满前约定以房抵债，真实意图更多是为了担保原有债务的实现，需要区分不同情况认定约定效力；而债务履行期限届满后约定以房抵债，则往往是在无法履行原有债务的情况下，用以替代清偿，在不存在其他无效或未生效的情形下，应当尊重当事人的意思自治，认定为有效。

（一）债务履行期限届满前的以房抵债协议

在债务履行期限届满前，如果当事人直接在协议中约定，债务人到期没有清偿债务，抵债房产归债权人所有，基于抵债房产价值处于动态变化中，债权数额与抵债房产的价值可能存在较大差距，有可能会导致双方利益显失公平，且与《民法典》关于禁止流押流质的规定相违背，因此，人民法院应当认定该约定无效，但是不影响其他部分的效力。

在债务履行期限届满前，如果当事人约定债务人到期没有清偿债务，债权人可以对抵债房产进行拍卖、变卖、折价以实现债权的，人民法院应当认定该约定有效。

在债务履行期限届满前订立的以房抵债协议，无论效力如何，如果债务人或者第三人未将财产权利转移至债权人名下，债权人主张优先受偿的，人民法院不予支持。如果债务人或者第三人已将财产权利转移至债权人名下，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第六十八条的规定，债权人有权请求参照民法典关于担保物权的规定对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿。

（二）债务履行期限届满后的以房抵债协议

在债务履行期限届满后，当事人达成以房抵债协议，不存在影响合同效力情形的，人民法院应当认定该协议有效。此时，原债务与以房抵债协议并存，在债务人或者第三人履行以房抵债协议后，原债务同时消灭。债务人或者第三人未按照约定履行以房抵债协议，经债权人催告后在合理期限内仍不履行的，除非法律另有规定或者当事人另有约定，债权人享有请求履行原债务或者以房抵债协议的选择权。

需要注意的是，以房抵债协议虽然可以经人民法院进行司法确认，或者由人民法院根据当事人达成的以物抵债协议制作成调解书，但是，无论是人民法院出具的司法确认书还是调解书，均是对当事人之间以房抵债协议的确认，不发生《民法典》第二百二十九条规定的因法律文书产生物权变动的效力。也就是说，当事人享有的仍然只是一个请求权，可以申请强制执行要求债务人或者第三人交付抵债房产，但不能据此直接取得抵债房产的所有权。

基于上述规则，在订立以房抵债协议时，应重点关注以下内容：

（一）资产评估：重要合规前提

《企业国有资产评估管理暂行办法》第六条规定，企业有下列行为之一的，应当对相关资产进行评估：（十二）接受非国有单位以非货币资产抵债。按照该办法的要求，国有企业应依法选聘符合条件的评估机构，根据审批层级适用核准制或备案制，在评估前报告相关事项，并取得核准文件或备案表作为后续手续的必备文件。评估报告的使用有效期一般为自评估基准日起一年。

资产评估的核心功能不仅在于确定一个“抵债价格”，更关键的是为国有企业判断债权回收率、资产可变现性以及决策的合理性提供依据。评估基准日、资产状态、权利负担、市场流动性以及预计处置周期等因素，均可能对评估结论产生实质性影响。

需要特别提示的是，如果抵债房产是通过司法拍卖流拍后裁定抵债、执行和解，或者法院其他裁定方式取得，法院委托的评估报告主要用于确定拍卖底价或裁定价格，未必充分考虑房产权属瑕疵、未来处置等问题。接受以房抵债的国有企业仍应综合其他因素，如市场参考价、处置周期、处置成本、税费、腾退成本、租赁负担及权利瑕疵等，进行内部复核，避免因评估价格虚高等造成国有资产流失。并应就内部复核形成书面记录留存，明确接受抵债的定价依据。

（二）内部决策：公司治理与重大决策合规

国有企业接受以房抵债，应当按照公司章程及内部授权管理制度确定决策层级。公司章程及配套的内部管理规定是公司治理的基本准则，通常对重大资产处置、大额债权清收等事项规定了明确的决策权限和程序要求。因此，在具体操作中，国有企业应首先结合章程及内部管理规定，准确界定本次以房抵债事项的决策层级，避免因越权决策引发决议效力瑕疵及国资监管追责风险。

对达到企业内部“三重一大”标准的以房抵债事项，应当履行集体决策程序。中共中央办公厅、国务院办公厅《关于进一步推进国有企业贯彻落实“三重一大”决策制度的意见》（中办发〔2010〕17号）要求，重大决策事项、重要人事任免、重大项目安排和大额度资金运作等事项应由领导班子集体作出决定，并应记录决策过程、参与人员意见和会议结论。由于以房抵债涉及国有债权实现与非国有资产取得，金额达到企业内部标准的，原则上应纳入“三重一大”集体决策程序。

对属于公司重大经营管理事项的，还应关注党委前置研究程序。

结合《中国共产党国有企业基层组织工作条例（试行）》及本企业党委前置研究事项清单，属于清单范围的以房抵债事项，应先经党委（党组）研究讨论，再提交董事会或经理层依法决策。

此外，内部决策过程中应当充分论证接受抵债的必要性与合理性，保证决议内容符合法律、章程以及内部管理规定。可以重点评估以下内容：

相关论证文件材料应作为决策附件一并归档，确保决策依据可追溯、可复核。

（三）抵债房产保管与处置合规

根据《企业国有资产法》及国资监管相关规定，需办理固定资产入账手续，建立专门台账，明确管理责任部门和责任人，对抵债房产实施分类动态管理。对于短期内无使用或处置计划的房产，应做好房产的安全保障、物业维护以及日常管理，防范资产毁损或贬值。对于具备快速处置条件的抵债房产，可以在接收抵债房产后予以处置，及时变现回收资金，以降低贬值风险。抵债房产在保管期间产生的收益，则需要按规定入账。

国有企业对抵债房产进行处置，应当严格遵守国有资产交易监管要求。若通过转让、租赁、合作开发等方式盘活抵债房产，应当依据《企业国有资产交易监督管理办法》（国资委 财政部令第32号）履行评估、审批及公开交易程序。其中，涉及产权转让的，原则上应通过产权交易机构公开进行。确需采取非公开协议转让的，则须符合法定例外情形并履行相应核准或备案手续。

值得注意的是，基于对国有资产保值增值的重要考量，抵债房产的处置时点选择至关重要。接受抵债的国有企业应当结合房产特点、市场周期以及政策等因素，科学制定处置策略，避免国有资产贬值。

（一）接受抵债前充分履行抵债房产尽职调查

抵债房产权属完整性的调查。如果抵债房产存在权利瑕疵，即便协议已经签订，亦可能因无法完成过户登记、无法排除第三人权利主张而实际难以履行。因此，国有企业在签订以房抵债协议前，应重点核查抵债房产是否存在查封、抵押、预告登记、异议登记等权利限制，以及是否已取得预售许可证、完成竣工验收备案等。

其中，预告登记系易被忽视、但影响重大的核查事项之一。根据《民法典》相关规定，办理预告登记后，未经预告登记权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。也就是说，即便国有企业与债务人已签订抵债协议并申请过户登记，只要该房产之上存在在先且有效的预告登记，国有企业仍无法据此取得完整、无瑕疵的所有权。此处尚须特别区分“商品房网签备案”与“预告登记”二者的法律效果：网签备案仅具有行政管理及交易管理性质，并不产生物权保全效力；预告登记则属于不动产登记制度中具有物权保全效力的法定安排，二者性质不同，不可混同。房产存在网签备案，并不意味着不存在权利风险；而房产存在预告登记，则意味着已构成实质性的权利限制。

基于上述核查要点，建议在尽职调查环节至少取得以下材料：不动产登记信息查询结果（用以核实是否存在查封、抵押、预告登记、异议登记等情形）、房屋已售未售情况、租赁情况、物业及税费欠缴情况，以及项目建设及竣工验收资料，作为判断是否接受抵债的基础依据。

购房资格及过户条件的调查。国有企业接受以房抵债，需要先确认企业作为受让方是否具备购房资格。房产所在地如果实施限购政策，通常会对购房主体设置限制条件，这些限制并不会因为交易是“抵债”而被自动豁免。因此，建议国有企业在接受以房抵债前，向房屋所在地不动产登记机构、住建主管部门或执行法院核实法人购房资格、限购政策适用及过户所需文件，避免因资格问题导致交易无法完成。

抵债房产是否存在隐性权利负担的调查。若抵债房产上设定有合法有效的长期租赁、居住权、共有权人或者其他实际占用人，即便完成产权过户，此类隐性权利负担，也可能严重影响房产处置、变现与使用安排。因此，在尽职调查中，除查阅不动产登记簿外，还应当通过实地走访、物业访谈、水电缴费记录核查等方式，核查抵债房产实际使用状态。

对于在建工程或尚未取得完整产权证书的房产，还应当将是否具备办理产权证的法定条件，是否存在土地出让金欠缴、规划验收未通过、消防验收不合格等历史遗留问题作为重点核查内容。对此类资产，原则上应审慎接受。

（二）及时办理房屋产权变更登记

国有企业接受以房抵债后，应及时办理房屋产权转移登记，否则仅凭抵债协议，不足以具有对抗善意第三人或排除法院强制执行的绝对效力。

（三）破产及债权人撤销风险

在债务人进入破产程序前，以房抵债协议签订并实际履行完毕，如不构成无效或个别清偿，一般在破产程序中继续予以承认，该部分特定财产不再进入破产财产。

两项规则的观察期限和构成要件不同，实务中应分别判断。

另一个问题，即以房抵债协议也可能面临一般债权人的撤销权主张。

基于上述规则，国有企业在接受以房抵债前应重点关注以下两点：一是确保抵债价格公允，并留存评估、议价过程及决策依据的书面材料，作为价格合理性的证明；二是留意债务人是否存在大量诉讼、被执行、停工停产、拖欠工资、无法按期纳税或融资违约等异常迹象，以就潜在的破产撤销及债权人撤销风险进行充分评估，避免抵债房产“落袋”后又被追回。

（四）税务成本的测算与风控

以房抵债在房产接受、持有及日后处置环节均会产生相应税负，且通过司法程序以物抵债的，还可能存在债务人历史欠税影响过户、无法取得发票影响入账等问题，直接影响债权的实际回收价值。国有企业应在内部决策前对交易各环节税负进行整体测算，并在协议中明确约定各项税费的承担主体。

以房抵债的税务处理专业性强，且各地执行口径存在差异，建议就具体方案提前咨询税务专业机构或主管税务机关，并将税务测算结论作为决策附件一并留存。

国有企业接受非国有单位的以房抵债，并非简单的“收房抵债、了结欠款”，本质上涉及国有债权实现与非国有资产取得。接受以房抵债的国有企业不仅需要在抵债必要性可行性评估、抵债房产核查、抵债协议效力、抵债决策程序等各个层面满足国资监管和公司重大决策的合规要求，也要注意防范抵债安排因权属瑕疵、隐性权利负担、法律以及政策限制、破产及债权人撤销、税务等而产生的法律风险。在当前国有企业债权清收压力加大、非现金清偿方式增多的背景下，更应坚持“审慎评估、程序合规、风险可控”的原则，将法律判断与国资监管要求深度融合，切实筑牢国有资产安全防线。避免因操作失范或风险识别不足导致“以房抵债”演变为“以房增险”。