【亦周地产】新房成交同比降幅扩大,二手房成交同比涨幅收窄; 北京优化限购与公积金政策| 中银地产 夏亦丰团队

本文来自中银证券研究部于2026年8月15日发布的报告《新房、二手房成交环比均由负转正；仍需密切观察后续成交走势——房地产行业第33周周报（2026年8月8日-2026年8月14日）》。欲了解详细全文内容，请阅读报告原文。夏亦丰S1300521070005

新房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄，二手房成交面积环比由负转正，同比涨幅扩大；新房库存面积同环比均下降；去化周期环比上升，同比下降。

新房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄。第33周47城新房成交面积190.6万平，环比上升2.3%，同比下降14.8%，同比降幅收窄了1.3个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-14.1%、3.2%、11.7%，同比增速分别为5.8%、-4.8%、-28.8%，一线城市同比涨幅较上周收窄了28.7百分点，二、三四线城市同比降幅较上周分别收窄了13.8、1.8个百分点。

二手房成交面积环比由负转正，同比涨幅扩大。第33周23城二手房成交面积为213.1万平，环比上升2.6%，同比上升8.2%，同比涨幅较上周扩大了2.3个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为3.3%、7.4%、-7.2%，同比增速分别为6.5%、10.8%、5.9%，一、三四线城市同比涨幅较上周分别收窄了3.7、10.0个百分点，二线城市同比增速较上周提升了12.9个百分点。

新房库存面积同环比均下降；去化周期环比上升，同比下降。截至第33周末，13城新房库存面积7178.5万平方米，环比增速为-0.3%，同比增速为-11.0%；去化周期16.7个月，环比扩大0.4个月，同比下降3.4个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为13.8、14.5、60.8个月，一、二线城市环比分别上升0.4、0.2个月，三四线城市环比下降0.4个月，一、二、三四线城市同比分别下降3.0、1.8、9.2个月。

土地市场环比量价齐跌，同比量跌价涨；溢价率同环比均上升。第32周百城全类型成交土地规划建筑面积为873.2万平，环比下降19.8%，同比下降44.4%；成交土地总价为300.2亿元，环比下降57.0%，同比上升19.8%；楼面均价为3438.3元/平，环比下降46.4%，同比上升115.7%；土地溢价率为8.6%，环比上升4.7个百分点，同比上升7.3个百分点。

房企国内债券发行量环比下降、同比上升。第33周房地产行业国内债券总发行量为106.6亿元，环比下降17.3%，同比上升0.6%。总偿还量为106.4亿元，环比下降24.3%，同比下降6.1%；净融资额为0.2亿元。

板块相对收益有所上升。第33周房地产行业绝对收益为1.8%，较上周下降0.3pct，房地产行业相对收益（相对沪深300）为2.4%，较上周上升2.7pct。房地产板块PE为10.8X，较上周上升0.2X。

山东威海市自8月11日优化公积金贷款政策，单缴存人最高贷款额度由60万调整至80万，双缴存人最高贷款额度由100万调整至120万，多项优惠政策额度叠加后，单缴存人最高不超过160万、双缴存人最高不超过200万。

政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。

1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪

    1.1 重点城市新房成交情况跟踪

    1.2 重点城市新房库存情况跟踪

    1.3 重点城市二手房成交情况跟踪

2 百城土地市场跟踪

    2.1 百城成交土地（全类型）市场情况跟踪

    2.2 百城成交土地（住宅类）市场情况跟踪

3 本周行业政策梳理

4 本周板块表现回顾

5 本周重点公司公告

6 本周房企债券发行情况

7 风险提示

8 附录

本周（第33周：8月8日-8月14日）相比于上周，新房成交面积环比由负转正、同比降幅收窄，二手房成交面积环比由负转正、同比涨幅扩大；新房库存面积同环比均下降；一、二线城市新房库存面积去化周期环比均上涨、三四线城市环比下降，一、二、三四线城市同比均下降。

1.1 重点城市新房成交情况跟踪

本周47个城市新房成交套数为1.8万套，环比上升3.6%，环比增速提升29.0个百分点；同比下降15.7%，同比降幅扩大了2.9个百分点；新房成交面积为190.6万平方米，环比上升2.3%，环比增速下降了34.6个百分点；同比下降14.8%，同比降收窄了1.3个百分点。分城市能级来看，一、二、三四线城市新房成交套数分别为0.4、0.6、0.8万套，环比增速分别为-18.0%、0.3%、21.4%，同比增速分别为4.1%、-2.9%、-29.4%。一、二、三四线城市新房成交面积分别为38.2、74.5、77.9万平方米，环比增速分别为-14.1%、3.2%、11.7%，同比增速分别为5.8%、-4.8%、-28.8%。

1.2 重点城市新房库存情况跟踪

13个城市新房库存套数为73.0万套，环比增速为-0.5%，同比增速为-12.8%，一、二、三四线城市新房库存套数分别为43.4、16.0、13.6万套，环比增速分别为-0.9%、0.0%、0.0%，同比增速分别为-15.2%、-4.4%、-14.3%。四座一线城市北京、上海、广州、深圳的新房库存套数分别为27.5、5.8、8.2、2.0万套，环比增速分别为-1.0%、-0.5%、-0.5%、-1.8%，同比增速分别为-16.8%、-3.6%、-12.3%、-30.4%。

在新房库存套数去化周期方面，13个城市新房库存套数去化周期为18.5个月，环比上升0.5个月，同比下降3.1个月。一、二、三四线城市新房库存套数去化周期分别为16.7、13.8、69.7个月，一线城市环比上升0.6个月、二线城市环比不变、三四线城市环比下降1.4个月；一、二、三四线城市同比分别下降2.8、2.0、7.3个月。四座一线城市北京、上海、广州、深圳的新房库存套数去化周期分别为30.8、6.4、14.3、8.9个月，北京、上海、广州、深圳环比分别上升0.3、0.2、0.5、0.3个月；北京同比上升0.3个月，上海、广州、深圳同比分别下降1.1、2.4、8.1个月。

13个城市新房库存面积为7178.5万平方米，环比增速为-0.3 %，同比增速为-11.0%。一、二、三四线城市新房库存面积分别为3601.3、2105.0、1472.2万平米，环比增速分别为-0.6%、-0.02%、0.2%，同比增速分别为-13.6%、0.1%、-18.0%。

在新房库存面积去化周期方面，13个城市新房库存面积去化周期为16.7个月，环比上升0.4个月，同比下降3.4个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为13.8、14.5、60.8个月，一、二线城市环比分别上升0.4、0.2个月，三四线城市环比下降0.4个月；一、二、三四线城市同比分别下降3.0、1.8、9.2个月。

1.3 重点城市二手房成交情况跟踪

本周23个城市二手房成交套数为2.4万套，环比上升3.3%，同比上升7.9%；成交面积为213.1万平方米，环比上升2.6%，环比增速较上周提升了8.6个百分点，同比上升8.2%，同比涨幅较上周扩大了2.3个百分点。从各城市能级来看，一、二、三四线城市二手房成交套数分别为0.9、1.1、0.4万套，环比增速分别为1.5%、9.2%、-6.9%，同比增速分别为7.5%、8.4%、7.4%；一、二、三四线城市成交面积分别为76.9、92.7、43.5万平方米，环比增速分别为3.3%、7.4%、-7.2%，同比增速分别为6.5%、10.8%、5.9%。

土地市场方面，我们选取2026年第32周 (8月3日-8月9日)的数据，土地市场环比量价齐跌，同比量跌价涨。从城市能级来看，一线城市同环比均量跌价涨，二线城市环比量价齐跌、同比量跌价涨，三线城市环比量涨价跌、同比量价齐跌；一线城市溢价率环比下降、同比上升，二、三线城市溢价率同环比均上涨。

2.1 百城成交土地（全类型）市场情况跟踪

百城全类型成交土地规划建筑面积为873.2万平方米，环比下降19.8%，同比下降44.4%；成交土地总价为300.2亿元，环比下降57.0%，同比上升19.8%；成交土地楼面均价为3438.32元/平，环比下降46.4%，同比上升115.7%；百城成交土地溢价率为8.6%，环比上升4.7个百分点，同比上升7.3个百分点。

从城市能级来看，一、二、三线城市成交土地规划建筑面积分别为60.2、232.4、580.6万平方米，环比增速分别为-76.8%、-22.2%、9.5%，同比增速分别为-49.3%、-47.7%、-42.5%；一、二、三线城市成交土地总价分别为177.1、34.3、88.8亿元，环比增速分别为-61.1%、-77.0%、-4.9%，同比增速分别为375.3%、-24.7%、-47.0%；一、二、三线城市平均楼面价分别为29440.1、1475.5、1529.3元/平，环比增速分别为67.8%、-70.4%、-13.2%，同比增速分别为838.0%、43.9%、-8.0%；一、二、三线城市平均土地溢价率分别为6.9%、3.8%、10.6%，一线城市环比下降8.0个百分点，二线城市环比上升1.9个百分点，三线城市环比上升6.9个百分点；一、二、三四线城市同比分别上升3.5、0.2、10.3个百分点。

2.2 百城成交土地（住宅类）市场情况跟踪

百城成交住宅土地规划建筑面积为213.1万平方米，环比下降28.7%，同比下降42.4%；成交住宅土地总价为229.8亿元，环比下降57.9%，同比上升24.0%；成交住宅土地楼面均价为10779.1元/平方米，环比下降41.0%，同比上升115.1%；百城成交住宅类用地溢价率为8.0%，环比下降0.9个百分点，同比上升5.0个百分点。

从不同城市能级的住宅类土地市场情况来看，本周一、二、三线城市土地建筑面积分别为27.3、26.2、159.7万平方米，环比增速分别为-48.2%、-81.8%、56.5%，同比增速分别为146.7%、-36.3%、-49.7%；一、二、三线城市住宅类成交土地总价分别为136.1、22.8、70.8亿元，环比增速分别为-60.9%、-82.4%、3.0%，同比增速分别为353.2%、-10.2%、-45.5%；一、二、三线城市住宅类平均楼面价分别为49848.8、8713.4、4435.1元/平，环比增速分别为-24.4%、-2.9%、-34.2%，同比增速分别为83.7%、40.8%、8.5%；一、二、三线城市平均住宅类成交土地溢价率分别为17.6%、14.4%、4.7%，一、三线城市环比分别下降6.8、7.2个百分点，二线城市环比上升11.5个百分点，一、二、三线城市同比分别上升4.0、4.1、4.7个百分点。

地方

上海：上海市政府原则同意《上海市国土空间近期实施规划（2026—2030年）》，要求加快十五五建设任务空间布局引导，统筹生态农业城镇空间，优化用地结构。

北京：北京三部门联合发文，自2026年8月8日起施行。非京籍家庭购房社保或个税缴纳年限统一为1年，父母赠与子女住房免核验资格，公积金贷款最高额度提至340万元，并支持装修提取公积金。

郑州：郑州住房公积金管理中心发布关于调整2026年度住房公积金缴存基数的通知。通知明确，郑州市2026年度住房公积金缴存基数于2026年7月1日起开始调整。其中，职工和单位住房公积金的缴存比例均不得低于职工本人上一年度月平均工资的5％，最高不得超过12%。缴存单位可根据本单位实际，在5%-12%的区间内自主确定。

威海：山东威海市住房公积金管理中心8月11日优化政策，单缴存人最高贷款额度由60万调整至80万，双缴存人最高贷款额度由100万调整至120万，叠加后单缴存人不超过160万、双缴存人不超过200万。

香港：香港房屋协会宣布10月1日起辖下出租屋邨租金上调2.85%，新租金维持至2028年9月30日，甲类及乙类租户每月平均多缴约73港元及200港元。

北京：8月12日，北京发布2026年第十轮拟供应商品住宅用地清单，涉及丰台区岳各庄地块，土地面积约6.61公顷，建筑规模14.15万平方米，拟于近期供应。

上海：8月13日，上海第九批次土拍名单公示，涉及浦东新区、黄浦区、静安区三幅地块，总用地面积7.16公顷，总建筑面积约17.885万平方米。地块拟于2026年8月中旬发布出让公告，9月中下旬开始组织交易活动。

本周（8月8日-8月15日），在大盘表现方面，上证指数收于3927点，较上周下降12.86点，涨跌幅为-0.3%；创业板指收于3626点，较上周上升63.18点，涨跌幅为1.8%；沪深300指数收于4666点，较上周下降28.56点，涨跌幅为-0.6%。

在行业板块表现方面，申万一级行业涨幅靠前的行业依次为综合、通信、医药生物，涨幅分别为7.2%、5.1%、1.9%；跌幅前三的行业依次为有色金属、美容护理、非银金融，跌幅分别为-3.7%、-1.7%、-1.6%。

板块相对收益有所上升。房地产行业绝对收益为1.8%，较上周下降0.3pct，房地产行业相对收益（相对沪深300）为2.4%，较上周上升2.7pct。房地产板块PE为10.76X，较上周上升0.21X。

在我们重点跟踪房地产行业股票中，本周A股涨跌幅靠前的三家公司依次为招商蛇口、滨江集团、新城控股，涨跌幅分别为8.3%、7.8%、1.2%，涨跌幅靠后的三家公司依次为华侨城A、万科A、金地集团，涨跌幅分别为-4.3%、-2.8%、-2.2%。港股涨跌幅靠前的三家公司依次为越秀地产、中国金茂、建发国际集团，涨跌幅分别为11.9%、9.7%、5.3%，涨跌幅靠后的三家公司依次为旭辉控股集团、美的置业、融创中国，涨跌幅分别为-7.3%、-7.3%、-1.7%。

高管变动公告：

浦东金桥：董事会同意聘任郑刚同志为公司总经理，戚昕睿同志担任公司财务总监，任期至本届董事会任期届满。

首开股份：公司第十一届董事会第一次会议于2026年8月12日召开，董事会同意聘任钟宁先生担任公司董事会秘书。

股权变动公告：

天地源：天地源股份有限公司控股股东西安高新技术产业开发区房地产开发有限公司持有公司股份总数497,000,938股，占公司总股本的57.52%。高新地产本次质押公司股份 50,000,000股，累计质押股份247,000,000股（含本次），占高新地产持有公司股份总数的 49.70%，占公司总股本的28.58%。

福星股份：湖北福星科技股份有限公司全资子公司福星惠誉控股有限公司、武汉鼎中地产开发有限公司和公司控股子公司天立不动产（武汉）有限公司与武汉金融控股（集团）有限公司，拟签署《股权收购意向协议》，武汉金控拟收购卖方合计持有的目标公司100%的股权，其中惠誉控股持股比例为71.58%，鼎中地产持股比例为28.42%。各方约定当目标公司达成收购前提条件后，买卖各方正式签署《股权转让协议》。

世联行：深圳世联行集团股份有限公司持股5%以上的股东世联地产顾问（中国）有限公司与深圳市前海诚域私募证券基金管理有限公司签署《股份转让协议》，世联中国拟将其持有的公司100,000,000股股份（占公司总股本的5.02%）无限售流通股通过协议转让的方式转给前海诚域。前述股份未包含转让方委托珠海大横琴集团有限公司行使表决权的对应股份285,285,934股。

三湘印象：公司控股股东、实际控制人黄辉质押1200万股股份，占公司总股本的1.02%，质押后，黄辉及其一致行动人上海三湘投资控股有限公司累计质押股份22350万股，占公司总股本的18.93%。

*ST华幸：截至2026年8月11日，公司董事长及核心管理层通过上海证券交易所系统以集中竞价交易的方式累计增持公司股份4,720,100股，占公司总股本的0.12%，增持总金额为510.10万元；本次增持公司股份计划已实施完毕。

经营数据公告：

招商蛇口：2026年7月，公司实现签约销售面积42.29万平方米，实现签约销售金额138.14 亿元。2026年1-7月，公司实现签约销售面积347.47万平方米，实现签约销售金额1,100.59 亿元。

京投发展：2026年上半年营业收入38.51亿元，同比增长831.63%；归母净利润-3.13亿元，同比不适用。

保利发展 ：2026年7月，公司实现签约面积77.98万平方米，同比减少14.30%；签约金额149.23亿元，同比减少17.16%。2026年1-7月，公司实现签约面积709.92万平方米，同比减少11.76%；签约金额1500.29亿元，同比减少8.06%。

万物云：截至2026年6月30日止六个月，报告期内营业收入为191.12亿元，同比增长5.4%；核心净利润12.63亿元，同比降低1.0%。

新城控股：7月份公司实现商业运营总收入约12.41亿元，比上年同期增长3.42%。1-7月公司累计实现商业运营总收入约83.53亿元，比上年同期增长2.57%。7月份公司实现合同销售金额约8.61亿元，比上年同期下降48.14%；销售面积约13.97万平方米，比上年同期下降34.70%。1-7月公司累计实现合同销售金额约72.18亿元，比上年同期下降39.80%；累计合同销售面积约116.45万平方米，比上年同期下降24.82%。

美的置业：2026年上半年营业收入188.25亿元，同比下降5.70%；归母净利润25.46亿元，同比下降16.70%。

其他重要公告：

城建发展：近日，公司发行了2026年度第二期中期票据（简称：26京城投MTN002，代码：102682961.IB），发行金额8.6亿元，期限3年期，票面利率为2.14%，计息方式为按年付息，起息日为2026年8月7日。

武商集团：武商集团股份有限公司于2025年11月11日，发行了“武商集团股份有限公司2025年度第三期超短期融资券”（债券简称：25武商SCP003，债券代码：012582721），发行金额5亿元人民币，发行期限为270天，票面利率为1.75%，到期兑付日为2026年8月9日。公司已按期完成2025年度第三期5亿元超短期融资券的兑付。

合景泰富集团：公司发布境外债务重组最新公告，当前已有占未偿还本金总额74.17%的境外债权人签署重组支持协议，距离75%生效门槛仅差小幅比例；为推动剩余债权人完成内部流程，公司将早鸟同意费截止时间由2026年8月10日顺延至8月17日17时，基本同意费截止日仍为8月24日。

浦东金桥 ：2026年8月7日，公司发行2026年度第二期中期票据（简称：26金桥开发MTN002，代码：102682985），本期实际发行金额 7 亿元，期限为 3 年，起息日为2026年8月10日，兑付日为2029年8月10日，发行价格为100元，票面利率为1.68%。募集资金已经于2026年8月10日全额到账。

荣盛发展：1）荣盛房地产发展股份有限公司控股子公司廊坊市盛宏房地产开发有限公司在廊坊银行股份有限公司尚有未结清债务。为化解债务风险，促进公司经营稳定，盛宏地产拟与廊坊银行签订协议，约定使用公司子公司湛江开发区荣发房地产开发有限公司的资产，采用先债务加入、后以物抵债的方式对盛宏地产前述债务中约 3,633 万元债务进行债务重组（具体资产待定，以实际签署的协议为准）。

香江控股 ：深圳香江控股股份有限公司连续三个交易日收盘价格涨幅偏离值累计超过20%，根据《上海证券交易所交易规则》等有关规定，属于股票交易异常波动的情形。敬请广大投资者理性投资，注意二级市场交易风险。

京投发展 ：公司股票于2026年8月10日、8月11日连续两个交易日内日收盘价格涨幅偏离值累计超过20%，根据《上海证券交易所交易规则》的有关规定，属于股票交易异常波动。

香江控股 ：深圳香江控股股份有限公司自2026年8月7日以来，公司股票累计涨幅34.47%，股票涨幅明显偏离同行业及上证指数，但是公司主营业务、生产经营情况以及经营环境与前期披露的信息相比未发生重大变化。

合肥城建 ：公司全资子公司合肥工投工业科技发展有限公司符合申请发行中期票据的有关条件与要求，公司董事会同意工业科技发行总额不超过人民币8亿元(含8亿元)，期限不超过3年（含3年）的中期票据。该议案尚需提交公司2026年第二次临时股东会审议。

京投发展：公司于2026年8月12日披露了《京投发展股份有限公司关于股票交易异常波动的公告》（临2026-070）。2026年8月12日，公司当日股票价格以涨停价收盘，短期上涨幅度较大。

武商集团 ：2026年8月11日，公司发行了“武商集团股份有限公司2026年度第二期中期票据”（债券简称：26武商MTN002，债券代码：102683024），本期中期票据的发行额为2亿元人民币，期限为3年，单位面值为100元人民币，票面利率为1.76%，募集资金已于2026年8月12日到账。

黑牡丹：2026年8月5日，黑牡丹香港控股完成了本次境外债券发行工作，债券利率为2.8%（半年付息一次），债券期限为3年，发行款5.4亿元人民币已于2026年8月12日到账，本次债券发行的募集资金将用于偿还2026年9月到期的1.26亿美元境外债券部分本金。

京投发展 ：公司股票于2026年8月12日、8月13日连续两个交易日内日收盘价格涨幅偏离值累计超过20%，根据《上海证券交易所交易规则》的有关规定，属于股票交易异常波动。

本周房企国内债券总发行量环比下降、同比上升，总偿还量同环比均下降。2026年第33周（8月8日-8月14日）房地产行业国内债券总发行量为106.6亿元，环比下降17.3%，同比上升0.6%（前值：4.9%）。总偿还量为106.4亿元，环比下降24.3%，同比下降6.1%（前值：183.9%）；净融资额为0.2亿元。

具体来看，本周债券发行量最大的房企为首开股份、金融街、郑州城发，发行量分别为34.2、20.8、10.0亿元。本周债券偿还量最大的房企为远洋控股、京投发展、城建发展，偿还量分别为27.4、20.0、11.2亿元。

政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。

数据来源：新房、二手房成交，新房库存均来源于同花顺；土地市场数据来自于中指院。