自然人出租房产全套税费

一、一共涉及 6 项税费

1. 增值税

✅ 出租住房：3% 减按 1.5%

✅ 出租非住房（商铺 / 写字楼）：3%

✨优惠：分摊后月租金≤10 万元，开普票免征增值税；代开专票不能免税

2. 附加税费（城建税、教育费附加、地方教育附加）

计税基数：实际缴纳的增值税

无增值税 → 附加全部免征

有增值税 → 可享受减半征收

3. 房产税（从租计征）

出租住房：法定 4%，减半后 2%

出租非住房：法定 12%，减半后 6%

计税基数：不含增值税租金收入

4. 印花税（财产租赁合同）

出租住房：免征

出租非住房：0.1%，减半后 0.05%

5. 城镇土地使用税

出租住房：免征

出租非住房：按占地面积计税，减半征收

6. 个人所得税（财产租赁所得）

出租住房：优惠税率 10%

出租非住房：法定税率 20%

计算规则：

月租金＜4000：（租金−税费−修缮费每月限 800−800）× 税率

月租金≥4000：（租金−税费−修缮费每月限 800）×(1−20%)× 税率 ✅ 实务很多地区实行核定综合征收率（各地口径不同）

📊 简明对比表

表格

税种 自然人出租住房（住宅） 自然人出租非住房（商铺 / 写字楼）

增值税 3% 减按 1.5%；月≤10 万普票免税 3%；月≤10 万普票免税

附加税费 有增值税则减半，无则免 有增值税则减半，无则免

房产税 4%→减半 2% 12%→减半 6%

印花税 免征 0.1%→减半 0.05%

土地使用税 免征 正常征收、减半

个税 10% 20%

二、核心优惠均为最新有效（截至 2026.08.20）

1.六税两费减半：财政部 税务总局公告 2023 年第 12 号，执行期 2023.1.1—2027.12.31，自然人属于小规模纳税人，可以享受房产税、印花税、土地使用税、城建附加减半

2.房产税、印花税、土地使用税基础优惠（财税〔2008〕24 号，长期有效）

3.租金分摊免税规则：一次性预收多年租金，可分摊到租赁期，月租金≤10 万、开普票免征增值税，专票不免（2026 年新政延续）