北京二手房:再创新高

一个说真话的学区房博主

北京楼市观察

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截至2026年8月21日，北京楼市二手房成交量已呈现明确的新高态势，2026年前7月累计成交10.76万套，同比增长6.2%，二季度成交量连续三个月达到近五年同期最高水平，前7月整体成交量创下近年新高。

一、最新成交核心数据

‌1-7月累计‌：北京二手商品住宅成交10.76万套，同比增长6.2%，创下2021年以来同期新高。

‌7月单月‌：成交量回落至1.4万套，仍保持同比9.8%的正增长，属于传统淡季中的高位运行水平。

‌8月成交量表现‌：

20日二手房单日成交700套‌（含住宅636套），二手房累计网签量9690套，住宅8563套，环比7月上升5.00%，同比去年8月3.00%。

新房住宅网签72套，8月共1576套，环比7月同期下降19.05%，同比去年8月下降18.00%。

以下截图来自北京市住建委官网

历史月份二手房网签量数据参考

二、成交量创新高的核心驱动因素

‌政策直接释放需求‌

8月7日北京出台楼市新政，8月8日正式施行，从优化限购、提升公积金贷款额度、调整房屋赠与规则三个维度松绑，直接释放此前被压制的刚需和改善群体购买力。

新政后首周，用户预约带看确认量环比大幅增长33.3%，留电用户数环比上涨5.9%，购房群体从线上观望转向实地看房、快速签约。

‌市场供需关系持续修复‌

截至7月末，北京头部中介二手房存量挂牌为11.5万套，较1月末减少1.5万套，较去年高点下降22.6%，供给压力明显缓解。

购房者对房价大幅下跌的预期减弱，7月二手房平均议价空间回落至7.3%，买卖双方预期同步改善，成交决策周期明显缩短。

‌结构性行情支撑热度‌

门头沟等远郊部分板块走出独立上涨行情，冯村板块8月二手房环比涨幅达8.11%，永定镇S1地铁沿线二手房保持稳步微涨，热门户型挂牌几天即可成交。

400万以内刚需房源在公积金政策加持下率先放量，部分优质刚需房源业主已开始收回议价空间，甚至小幅上调挂牌价。

三、后续市场趋势预判

目前8月全月完整网签数据尚未公布，通常需次月上旬由官方统计发布，当前周度数据已呈现政策拉动下的快速回升态势。

叠加临近“金九银十”传统销售旺季，政策效应将进一步传导，后续9-10月二手房成交量有望继续保持高位运行，改善型需求将通过置换链条进一步向新房市场传导。（个人观点，不做购房参考）