付了15万定金,房子却没法过户?二手房签约前必做的功课
买房，是绝大多数人一生中最大的一笔消费。很多人满怀期待入手房子，最后却因为前期功课没做足，陷入纠纷、踩中陷阱，付出高昂的时间与金钱代价。今天整理了买房最容易忽略的关键要点，帮大家提前排雷，少走弯路。签约前：做好信息核查，不要轻信口头说辞
无论是买二手房还是期房，签合同之前，一定要把风险排查到位，不能只听卖家、中介的一面之词。
✅二手房重点核查
1. 核查房屋产权信息
携带房主身份证、房产证号，到不动产登记中心查询房屋权属。确认登记所有权人是否和卖房人一致，房屋是否存在查封、异议登记等限制交易的情况。
2. 查清抵押与债务情况
确认房屋是否存在按揭抵押、经营贷抵押。就算房主承诺可以自行解押，也要在合同写清解押的时间、方式、违约责任。建议优先选择首付款资金监管，直接用于解押，规避资金风险。
3. 确认房屋是否存在租赁
核实房屋是否有人居住、是否存在有效租赁合同。根据“买卖不破租赁”原则，即便买到房子，若有未到期租约，也不能立刻入住，需要等到租期结束。
4. 共有产权人必须全部签字
如果房屋属于夫妻共同财产，哪怕房产证只登记在一方名下，也必须要求全部共有产权人共同签字同意出售。防止日后共有权人以不知情为由，主张合同无效。
✅期房（新房）重点核查
购买期房风险更加隐蔽，面对开发商的格式合同，首先要确认五证齐全：
《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。
务必核对发证机关、项目名称是否和楼盘一致，缺少任何一证都不要轻易交钱。
签约时：读懂合同每一条，一字之差天差地别
很多人拿到厚厚的购房合同，直接跳过密密麻麻的条款签字，殊不知风险就藏在文字之中。
分清「定金」和「订金」
- 定金：具备法律效力。买方反悔，定金不退；卖方根本违约，需要双倍返还定金。
- 订金：仅为预付款，交易无法达成，可以退还。
签约时，合同要明确“定金”性质，写清什么情形适用定金罚则。
合同关键条款一定要逐条确认
1. 面积误差处理
明确是按建筑面积还是套内面积计价；面积误差超过3%，是否拥有退房权利；不退房时，差价如何计算返还。
2. 交付条件与期限
交房不能只看“交钥匙”，要写明交付必须具备竣工验收备案表；明确逾期交房违约金，一般不低于日万分之二。
3. 规划设计变更
约定如果开发商擅自改动小区规划、户型设计，业主拥有同意权与退房权。
4. 产权登记期限
写明开发商办理大产证（初始登记）、协助办理小产证的时间，以及逾期办证对应的违约责任。
5. 前期物业服务合同
作为合同附件，看清物业费标准、服务内容、公共收益分配，这些会长期影响居住品质与生活支出。
一个很实用的建议
如果你对法律条款不熟悉，可以花几千元聘请专业房产律师陪同签约、审核合同。
这是成本很低、收益很高的风险投资。律师可以帮你识别赠送面积背后的违建风险、口头学区承诺陷阱、模糊交房标准带来的后续纠纷，为你的权益筑牢防线。
写在最后
买房没有捷径，没有完美的房子，但可以通过提前核查，规避绝大多数人为风险。
不要被销售话术、口头承诺裹挟，产权要查、合同要读，所有约定尽量落实到书面。
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