二手房5条保命底线,一定要记牢

最近深夜接到一个很久没联系的老同学打来的求救电话，听完之后真的是非常唏嘘。

他辛辛苦苦积攒了大笔资金买了一套二手房，满怀希望地打算安家落户，但是临近过户的时候发现房子已经被法院查封了。

房东存在债务纠纷，整个交易都卡住了，钱已经付出去了，房子却拿不到手，进退两难。

其实这并不是个例。

从事房地产行业这么多年的我，见过很多因为买房而出现各种问题的普通老百姓。

大部分刚需购房者，目光所及之处只有户型、价格和装修好不好看。

满心以为只要房子好，其他事情就都解决了，但是二手房交易中有很多暗礁。

贷款批不下来，定金就打水漂了；过户的时候才发现需要补缴几万元的土地出让金；房子被查封不能交易；共有产权人不承认合同……这样的真实纠纷每天都在发生。

更实际的情况是，大部分中介只为了成交，会催促你赶快下定、迅速签约，而与你几十万甚至上百万元的损失有关的隐形风险，它们从不会主动提醒你。

今天不再讲空洞的东西了，根据多年的实战经验，把二手房签约之前必须要查清楚的五个重要问题直接说清楚。

普通人在买房的时候按照上面的做法，基本上可以避开大部分的交易纠纷。

1、先查自己，再买房！
合同要留有余地

很多人买房子失败，并不是因为房子本身有问题，而是因为自己的原因。

很多人冲动地交付了定金，之后才发现自己的征信上有逾期记录或者流水不符合要求，导致贷款审批不通过。

最后不但买不到房子，而且定金会被房东以违约的理由扣除掉，白白损失好几千块钱。

因此真心地建议大家：看房满意之后不要马上付钱，要先检查自己的资质。

最核心的一点就是购房合同上要加上兜底条款：房屋贷款按照银行最后审批的结果来执行，如果贷款审批没有通过的话，双方可以无条件解除合同，卖方要全部退还定金和首付款，买方不需要承担任何违约责任。

不要相信中介说可以贷款包过的口头承诺，口头保证没有法律效力，所有权和责任都要写在合同里。

2、只有房产证原件才予以
承认。不要去踩产权的
隐形成本

很多的老房子、房改房、安置房，看上去性价比很高，其实里面有很多隐形的费用。

很多人只看了复印件就签字了，到过户当天才发现：土地是划拨性质的，要补交大额的土地出让金；或者房产上有多个共有人，单方签订的合同是无效的。

我的主要建议就是对产权进行核实，只看原件。

不确定的地方可以直接到不动产交易中心进行实地考察，不必怕麻烦。

3、一定要打最新的产调！
排查并查封、抵押的风险

二手房交易中最重要的一个环节也是最容易被忽视的一步。

无论多么便宜的房子，没有经过房产调查之前，都不会交付定金。

一份最新的房地产调查报告可以揭示出房屋的所有问题：法院查封、轮候冻结、民间二次抵押、设置居住权等等，在房产证上是看不到的。

特别是被查封并且设置了居住权的房子，即使付了钱也不能办理过户手续，房东一旦失踪，要追回房款就会花费很多时间和精力，得不偿失。

最保险的办法就是在签订合同时同房东一起到不动产交易中心打印出纸质版的房产调查表，并且在没有其他权利纠纷的情况下再办理后面的付款手续。

4、不要签订制式的霸王
合同。8个重要的条款
一定要写清楚

中介制式的合同，一般都对卖方有利，其中有很多隐藏的风险是事先设置好的陷阱。

所有的口头承诺都没有用，涉及到金钱和利益的问题都必须写入合同之中：定金收取的方式、首付款何时交付、各种税费如何分摊、中介费多少钱等等；

并且要写明房东解押的时间限制、留出交房尾款的时间、约定户口迁移的时间等等，并且要加上房屋没有违章建筑、没有重大事故、没有漏水隐患的保证。

把所有的模棱两可的地方都改成明确的规定，把含糊不清的条款都变成具体的条款，不留任何以后产生争议的可能性。

5. 在交房之前把所有的
欠款都还上，并且要保
留好相关的交割证明

最后一步收尾的时候也不能马虎。

很多业主在顺利办理完过户手续之后，高兴地拿着钥匙去收房、入住，却发现前业主拖欠了大半年的物业费、水电费和燃气费。

房东已经联系不上了，所有的欠款都只能自己承担。

买房是普通人的大手笔，几百万的大事，千万不能心存侥幸，贪图方便。

中介的目的就是促成交易，而你本人要对自己的辛苦所得负责。

记住以下主要步骤：自查资质流水、核实原件产权、打印最新产调、详细合同条款、结清交割欠费。

做好以上五步就可以守住二手房交易最根本的安全底线了。