2025 二手房成交暴增,是触底反弹还是昙花一现?刚需入场、利率新低,楼市回暖的真相藏在这几个细节里
上海全年二手房成交25.4万套，创下四年新高；北京以17.4万套的成绩，创下近七年成交量第三的位置；就连不少二线城市，成交量也是阶段新高。年末的这波成交潮，到底是谁在买房？是不是楼市真的开始触底反弹呢？还是说有别的原因？那么为什么会出现这种情况？那么是不是出现了像别人说的 2025 年已经筑底，2026 年房价要开始涨？我们首先来分析一下，过去两个月，成交量的人群是哪些？首先看上海。我们以上海为例，上海成交量的 60% 都是刚需在买，而且这部分人群中很多都是在上海打拼多年的务工人员。那么他们买的原因那肯定是居住为主。而且他们认为这时候房价已经达到他们的心理承受价位，另外利息也是历史新低，而且买房的成本相对来说比之前要少了很多。另外房价也通过这 4 年的下跌，其实泡沫已经相对之前来说已经挤出去了不少，那么具体是不是还要往下降？这个我们都不知道，但是他们这时候不想再错失房子，因为谁也不知道房子接下来是会上涨还是说会下跌，那么他们这时候选择买，那说明他们就是把这些因素都考虑到了。而且我们看到的是，像以前成交量新高通常是在金九银十，但是这几年发现成交量要么是 3 月份，要么是年末。那么 3 月份我们是很好理解的，主要是学区房小孩要上学，这也说明了现在房子其实已经在慢慢回归它的使用属性。而且现在来讲，人们买房也变得相对来说比之前要理智很多，就是会综合去考虑，一方面会考虑房价的下跌幅度，另外一方面会考虑自己的承受能力，包括还款能力。中指研究院也认为，后面会进一步下调房贷利率，然后降低中介费用。另外包括把房贷利息纳入个税，通过这些来综合降低购房成本。就是这样进一步释放需求，让想买房的人敢买。这个很好理解，就是不断地给一些利好的调味剂，但是最终是否会上涨还是要看市场。把束缚能去的都去掉，“紧箍咒”该松的也松松。怎么对房地产有利就怎么来。但是我们也要看到这部分人群，其实相对来说还是 80 后、90 后为主。因为在他们的观念，一定要买房才相对来说在这个城市有安稳之地，就是我们通常所说的万家灯火，有我的一盏。那么至于 00 后以后这些人群，他们可能不会说一定要买房，会根据自己的能力做选择。所以说我认为 2025 年，虽然说今年年末成交量出现一个阶段的新高，但是，这只是刚需的一部分释放。那么随着刚需的释放，置换这部分人群会不会出手？所以我们也要去走一步看一步，因为只有当大量的刚需和置换同时出手，房子流通起来，房价才会彻底企稳，甚至会小幅度的上涨。
