嘿，朋友们！前些天，大家是不是都被支付宝、美团、网易云音乐的年度报告刷屏啦？
一边晒着美食足迹，一边回顾单曲循环，这些“年终总结”是不是又贴心又有趣？
而房探长今天要跟大家聊的，就是咱们楼市自己的“年度报告”！
探长将根据合富研究院新鲜出炉的这份广州楼市年度专业盘点，从热门地块、轮动板块、焦点项目等多个维度，为你全景式回顾2025年的市场图景。
接下来，将拆分几篇内容，来跟各位共享下2025年的总结以及2026年的机会点。
今天的这篇，先来给各位提炼一些关键总结。
总结1、经营性用地“5连降”、宅地规模在缩小
首先，能看到是2025年广州全市经营性用地成交连续5年下降。
成交规模437万方，同比降24%，成交总金额为551亿，同比降35%，其中涉宅用地成交总建面309万方，同比降3成。
合富研究院认为，主要是行业仍处于“负债前行”，企业的资金困境依然存在，加上二级市场库存和价格上都还有压力，所以土地供给自然也就必须控量。
总结2、供应好地块，换市场热度
能够看得出来，为了保持市场的热度，阿爷采取的奖励就是不断给糖果、激发正反馈。
一方面，是市中心频频推出"学铁商"靓地；
另一方面，为了优化远郊地块的素质，显著增加了远郊"低容积率+低密度+优质景观"地块的供应量。
此外，安置房用地也取得不错的成绩，其中有4宗产生溢价。
溢价原因很简单，因为政府规定了回收价格，能确保房企能获得确定的收益。
2025年全市新房+存量房成交1771万方，同比减少7%。
其中，新房对比2024年成交减少10%，二手房对比2024年成交减少2%，新房成交占比滑落到40%以下。
合富研究院认为，2025年新房与二手房彼此之间的分工也更加明晰。
新房主要满足改善需求，产品附加值提高，使得改善型产品的性价比大幅上升，二手房则更加偏向刚需。
总结4、2025新房获客难度攀升
能够看得出来，新房市场的景气程度更多是处于常温水平线的"下沿"，而且向上波动的幅度也要少于2024年，主要是受政策因素影响(2024年四季度政策大幅度放宽)。
“交易指数”好于“人气指数”，意味着"获客难度"较过往年份上升。
总结5、二季度环比降价降最狠
从全年来看，各区新房的价格呈现出前跌后稳的态势，而部分竞争激烈的区域楼盘，价格战更多是集中在Q2、Q4打起的。
其中，二季度原来才是最狠的，无论是让利幅度、还是让利的项目，都是最多的。
不知道你的房子，是不是趁着这2个季度买下的？这个数据和你的体感又是否一致~
从合富研究院的数据来看，全年广州存量房源呈持续上升的趋势，2025年12月的二手盘源量对比2024年同期上升5%。
随着房源的增加，市场竞争加剧，二手成交价格也是一路走低。
但所幸的是，四季度后，无论是房源增长速度、还是价格降幅，均有所放缓。
不知道年底的这个数据，二手业主看完有没有一点点宽慰？从数据能够看出，新规产品就是吸金！
这些使用率超100%"的产品供应和成交占比均连续3年提升，"好房子"的聚集效应日趋明显。
从合富研究院统计的数据，今年以来，当日推新就能成交超80套的项目，总计有18个，而新规产品就占了17个，也说明了"新规好房"的召集力是有多强！
而放眼各区域的龙虎榜来看，网签面积TOP20的项目，大部分是这两种产品，要么是全新豪宅、要么是高使用率项目。全年千万以上高端住宅成交超70万方，占全市比重维持在12%的高位。
四季度以后，随着保利玥玺湾首开火爆带动，市中心多个优质豪宅均捷报频传，其中，天河的合景臻颐府成交面积获得TOP1。
从各区域的成交来看，其中天河成交升幅最大。
主要受两方面因素带动：一是"价格适宜+高使用率"的好房子集中入市，如珠江天河都荟、保利辰园湖境等。二是豪宅热销的带动，包括保利玥玺湾、保利天曜等。
黄埔成交上升，一方面项目积极促销让利，另一方面，房企加大房票需求的吸纳力度，截止年底，黄埔超7成项目开展了房票的合作。
荔湾成交降幅较大，主要房企促销意愿不足影响。
而海珠、白云、番禺成交均有所减少。
其中，海珠主要受热销货源不足影响，而白云主要受高使用率全新盘不多影响。
至于增城，成交聚集在"总价低+配套齐"的规模大盘，如保利水木芳华、公园上城等，但其他项目的销售难度较大。
其他的远郊板块，基本是量价齐跌，去货压力大。
从合富研究院的数据图能够看出，中心区成交占比从2023年的25%逐步增至2025年的34%。
以刚改/多改/高端客户为主，客户注重社区环境、学位，及景观等资源。
而那些“总价350-650万+高使用率+优质学位+出行便利”的项目，往往更容易受到这部分买家青睐。
而近郊成交占比24%，吸纳刚改/刚需为主，这部分买家更注重性价比、交通便利度及学位。
“300-500万+地铁沿线+高使用率”项目受到这些买家欢迎。比方，黄埔临港经济区和番禺北部等交通便利、超新规产品集中的板块持续受关注。
最后，远郊成交占比约42%左右。刚需首置为主，他们对价格敏感，关注社区的配套是否齐全。
大多青睐"低总价+配套齐全(尤其注重学位)+地铁/高速出行便利"的上车盘。
不知道看完这10个总结，是否符合你对去年广州楼市的整体印象，下篇，探长再来跟各位盘下2025年各区都有哪些项目卖爆了、凭的是啥本事，还有哪些项目将会左右2026年的楼市格局。如果你近期在考虑买房，可以找我们的选房师聊聊，可以帮助你在买房当中“优中择优”。最后，我们的新房团购群在持续拼团中，只要给我们发项目名，就能拼团！感兴趣可私聊进群。
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