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增值税的一小步,郑州二手房退后一大步

  • 2026-01-09 06:50:37
增值税的一小步,郑州二手房退后一大步

01

房地产又有一个“重磅利好”，这个重磅加了引号，普通买房人没什么感觉。
最关键的一条是对增值税进行定向减免，购买不足两年的住房对外销售，按照3%税率缴纳增值税。
这一条主要是降低了卖房人的税费成本，但是对于郑州二手房却有不一般的影响。
首先我们先要梳理清楚二手房买卖当中经常碰到的三个税：增值税、个税、契税。一定程度上这都归属于二手房交易的[摩擦成本]。
正常情况下：增值税、个税归卖方承担；契税缴纳归买方承担；
契税的缴纳非常普遍，无论买新房，二手房，买家购房都需要缴纳，根据面积大小、家庭套数税率不一。但是增值税、个税普通二手房购房者会相对陌生，只要是摩擦成本一定会综合算入[购房价格]，只不过这部分税费成本在[市场上行期]往往买家承担，[市场下行期]卖家承担。
增值税依据《增值税暂行条例》，可以简单粗暴理解，房东卖房的[过路费]。
个税依据《个人所得税》，可以简单粗暴理解，房东卖房的[利润抽水]。举一个不太恰当的例子，你去麻将馆打麻将先交一个座位费，然后每胡一次，麻将馆抽个流水，这是两笔钱。

官方定义：房屋增值税是指在房产交易过程中，对卖方因房屋增值而需缴纳的一种税款，属于增值税在不动产交易中的具体应用。

官方定义：卖房个人所得税是指个人出售自有住房时，就转让房产所得收益向税务机关缴纳的税款，属于个人所得税中的“财产转让所得”项目。

02

税搞明白了，怎么收钱，以郑州为例：
PART1 个税满五年且是家庭唯一住房，不征收；如果不是，20%的差额或者全额1%（二选一）；
这几年大家会发现，很多时候卖房子根本没有收益，因为100万的房子，可能卖的时候80万，所以这个时候选差额税费是比较低的。只不过需要注意的是，这个差额界定不是你实际成交额，而是官方评估价格。
PART2 增值税房子持有满2年，不收增值税，这个界定是以契税缴纳时间为准；房子持有不满2年，过去增值税是5%, 现在是3%；
在之前，总价100万的房子，不满2年，光增值税就是5万，对应的如果500万的房子，增值税就高达25万。在当下，总价100万的房子，不满2年，增值税是3万，对应的如果500万的房子，增值税15万。
PS. 以上不算城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加等等；
所以很显然，增值税对[短期买卖]有非常大的抑制作用。在房价大涨时期，制约投资客高频买卖的除了限购、限售，那么增值税很显然影响很大，等于在这一笔投资当中[摩擦成本]很高，吞噬的都是利润、都是收益。
这个时候，华生们发现了盲点，增值税如果抑制[短期抛售]，那么税率降低是不是利好[短期抛售]？
所以，问题来了！

03

增值税的降低是国家整体降税减负的一部分，但是放在局部的经济环境中未必是利好，比如郑州的二手房市场。
最新郑州二手房数据显示，挂牌量已经小于17万套，这代表着在这一轮从明确的2020年下行期开始，可量化的抛售量已经过了顶峰。
但是现在郑州二手房有另外一只黑天鹅：【批量房票抛售】。
现在在去讨论房票房源为什么当初不设置[5年限售]已经没有意义了，但是现在市场上确实很多低价房源都是房票抛售房源。两个典型案例
①  谦祥云栖②  招商时代天宸这两个项目都是区域内刚刚交房的[绝对次新]，一个第一梯队次新，一个高品质次新，原本都应该是小板块的[价格]领头羊，但是目前破价如此之快的核心原因都是房票抛售。
其中谦祥云栖&招商时代天宸最新三房成交价格均破11000……
因为增值税的计税是契税计算，绝大多数新房在交房前都已经[满二]，目前市场上[增值税]内抛售的大部分都是房票房源，“村民”为了早点换现金，拿到房子之后立马带税、包税抛售。
所以一定程度上此次[增值税减负]利好的都是房票抛售房源，以及少部分急售的高总价标的物（比如北龙湖）房源。
世界真的是一个[大型回旋镖]，2024年的房票风风火火，2026年的房票抛售要怎么接？是个问题！
最新版《郑州楼市全景图》已经更新，图片被压缩，想获取高清版，扫码加好友回复【新房地图】领取。
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