北京房产新政深度解读:交易成本“大减负”,市场循环进入新周期

随着2024年末至2026年初一系列重磅政策的落地，北京市房产交易正经历一场从“行政干预”向“法治普惠”的深刻范式转移。本次政策调整的核心逻辑在于通过取消普宅标准、阶梯式下调税率，打破长期制约市场循环的阻碍。

当前北京房地产市场已进入从增量向存量转型的关键阶段。政策不再以抑制流转为目标，转而全力促进交易循环。2025年3月，北京二手房网签量达到1.9万余套，创下24个月新高，重回“荣枯线”之上，显示出市场信心正在加速修复。

契税：140平方米成为新的“分水岭” 

自2024年12月1日起，北京取消了普通与非普通住宅标准，契税优惠精准覆盖了约89.4%的购房家庭。

首套房与二套房：只要面积在140㎡及以下，契税统一降至1%。

二套房利好最大：原先90-140㎡的二套房契税需缴纳3%，调整后降至1%，降幅高达66%。这意味着购买一套800万的二套改善房，仅契税就能省下16万元。

增值税：法治化驱动的“二次降费” 

满2年免征：只要持有房产满2年，无论是否为原“非普宅”，一律免征增值税。

不满2年的2026新政：2026年1月1日起，个人销售不满2年的住房，增值税征收率将从5%下调至3%。这不仅是税负下降约40%的直观利好，更是落实《增值税法》的立法红利。

个人所得税与特殊产权 

满五唯一：维持免征政策。

特殊产权补缴：一类经适房上市需缴10%综合地价款；二类经适房及回迁房则需补缴3%土地出让金。

取消普宅标准不仅降低了税费，更直接优化了贷款环境。此前，非普宅在贷款首付比例和贷款额度上受到较多限制，而标准的取消意味着更多购房者能享受更低的首付比例和更优惠的信贷政策。这一变动与税费减免形成合力，显著降低了居民“卖旧买新”的置换门槛。

改善型家庭：140㎡以下的房源由于具备1%的契税优势，将成为未来流动性最强的资产。

公司类与商业地产：与住宅市场的普惠不同，商业及公司房产仍维持30%-60%的土地增值税和高额持有成本，政策引导资产回归“使用属性”的意图明确。

这一系列政策如同为二手房交易的“齿轮”注入了高效润滑油。以前，高额的增值税和契税如同齿轮间的沙砾，阻碍了置换循环；而现在的“降成本”组合拳，正在让北京楼市的“循环系统”重新顺畅运转。