2026年房地产政策与市场要点

2026年房地产政策与市场要点

一 政策定调与关键变化

• 中央层面将房地产工作置于“化解重点领域风险”框架内，提出“着力稳定房地产市场”，相较去年的“持续用力推动止跌回稳”，目标从“推动止跌”转向“巩固稳的态势”。政策组合强调“因城施策控增量、去库存、优供给”协同推进，并首次将“优供给”与“控增量、去库存”并列为核心方向。工具箱方面，明确深化住房公积金制度改革**、有序推动“好房子”建设，并将**“城市更新”**提升至更重要的位置，力度更大、层级更高。

二 市场走势与供需格局

• 行业进入存量时代，住房交易结构显著变化：二手房网签面积占比约45%，成为市场主力；房价降幅继续收窄，部分大中城市一二手房成交总量同比回升。展望2026年，多数机构判断整体将趋稳，但节奏上仍处于“交易量磨底”阶段，结构上呈现“核心城市优质资产率先企稳、低能级城市去化压力仍大”的分化格局。中性情景下，机构预计总住房销量同比约-5%（新房约-6.9%、二手房约-2.6%），房地产投资同比约-14.9%；若政策超预期、房价环比回升，则有望迈入“止跌回稳”的第二步。同时，去库存仍是主线：2025年11月百城新建商品住宅去化周期约27.4个月（一线17.1、二线22.6、三四线40.3），库存压力与城市能级高度相关。

三 2026年重点政策工具与落地看点

• 去库存与保供给联动：在控增量的同时，推进收购存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等，打通商品房与保障房的转换通道，缓解库存压力并补齐民生短板。
• 融资与风险出清：继续发挥房地产项目“白名单”制度作用，支持房企合理融资；在销售端推进现房销售制、规范预售资金监管，降低交付风险，稳定预期。
• 公积金与住房金融支持：在2025年各地出台公积金优化政策超260条的基础上，2026年预计围绕贷款额度优化、异地办理简化、使用范围拓展等继续发力，更好覆盖刚需与改善群体，降低购房门槛与资金压力。
• 城市更新与城中村改造：作为扩大内需与提升城市品质的重要抓手，更新力度将进一步加大，并与保障性住房筹集、存量用地盘活等形成协同，带动阶段性需求释放与居住品质提升。

四 不同城市与人群的置业提示

• 城市与区位：优先关注核心城市主城区与产业与公共服务强配套板块，去化与价格韧性更强；三四线城市仍以去库存为主，普涨难现，需精选板块与产品力。
• 产品与交付：在“好房子”导向下，聚焦绿色低碳、智慧家居、适老化设计、得房率与物业服务等综合品质；在销售制度向现房销售逐步推进的背景下，优先选择现房或已完成保交楼的准现房以降低交付与质量不确定性。
• 交易策略：当前处于“卖一买一”置换与二手房主导的衔接期，合理定价、缩短置换周期尤为关键；刚需可把握利率与公积金政策窗口期，改善型应重视现金流与资产流动性匹配，避免“卖不掉、买不了”的错配风险。

注意：以上为宏观与市场研判，不构成任何投资建议或具体交易指引。房地产交易存在价格波动与流动性风险，请结合自身预算、居住与通勤需求。

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