2026年1月北京亦庄房产市场新动态:政策与市场双轮驱动下的机遇与挑战
一、政策新动向：公积金贷款流程优化
2026年1月4日起，北京二手房公积金贷款政策迎来重要调整。对于新申请的二手房公积金贷款（含纯公积金贷款及组合贷款），公积金代办点、评估机构、中介机构等不再向中互田提交装配式建筑评估或绿色建筑查询需求，也不再将《贷款建筑绿色等级确认书》作为审核依据。借款人需主动申请适用建筑绿色发展类支持政策，并提供含规划许可证号或施工许可证号、项目名称、单体名称的相关材料，经办部门将通过市住建委提供的装配式建筑及二星级及以上绿色建筑项目清单进行查询。匹配一致的，按名单信息审批；不一致的，经与市住建委确认后按反馈结果审批。若申请人无法提供符合要求的证明材料，原则上不予适用该类支持政策。二、亦庄房产市场现状
（一）需求端：刚需与改善双轮驱动
- 刚需市场：亦庄新城规划人口规模达87万（2035年），目前常住人口约60万，年轻产业人群（IT、生物医药、高端制造从业者）占比超60%，催生大量初次置业需求。当前区域平均价格约5.2-5.8万/㎡，低于朝阳、海淀等核心区，且以80-120㎡三居为主力户型，总价可控（430-650万），成为“刚需外溢”的优选区域之一。
- 改善市场：《北京城市总体规划（2016年-2035年）》倡导“绿色发展理念”，亦庄作为北京市低密示范区，容积率普遍低于2.0，近年新增供应以高品质住宅、叠拼等提升型产品为主（如亦庄金茂府、中海京叁号院），平均价格达5-8万/㎡。叠加“国际一流和谐宜居之都”定位，区域内公园（南海子公园、通明湖公园）、商业（亦庄天街、大族广场）等自然环境商业配套完善，吸引高净值人群置换，提升型房产流动性较强。
（二）供给端：库存压力与供需错配
全国百城去库存周期已达27.4个月，亦庄虽依托产业优势需求相对稳定，但仍面临存量商品房去化缓慢与新增供应结构性过剩问题。部分项目户型设计同质化、配套未成熟，导致“刚需盘竞争激烈、升级盘供给不足”的矛盾。（三）市场分化与客户预期不稳
北京整体市场呈现“核心区稳、远郊弱”的分化特征，亦庄虽属热点区域，但客户对房价波动谨慎，投资性需求退潮后，“追涨逐利”心态转向观望。三、政策对亦庄房产市场的影响
（一）对购房者的影响
对于有刚需购房需求且计划使用公积金贷款的购房者，政策调整后，贷款流程有所简化，但需注意主动申请建筑绿色发展类支持政策并准备相关材料。若所购房屋属于装配式建筑或二星级及以上绿色建筑，仍有机会享受相关政策优惠。对于改善型购房者，亦庄的低密环境和完善配套具有吸引力，但需关注政策调整对贷款审批的影响，提前准备好相关材料，确保贷款申请顺利。（二）对房产从业者的影响
中介机构、评估机构等需及时了解政策变化，向客户做好解释说明工作，协助客户准备相关材料，以适应新的贷款审批流程。同时，需关注亦庄房产市场的供需变化，优化服务，满足不同客户的需求。四、亦庄房产市场的机遇与挑战
（一）机遇
- 产业支撑：亦庄作为北京的产业高地，高新技术企业集聚，大量年轻产业人群的涌入为房产市场提供了稳定的刚需客源。
- 配套升级：区域内公园（南海子公园、通明湖公园）、商业（亦庄天街、大族广场）等配套设施不断完善，提升了区域的居住品质和吸引力。
- 政策红利：公积金贷款政策的调整，若能合理利用，将有助于购房者降低购房成本，刺激房产交易。
（二）挑战
- 库存压力：全国百城去库存周期已达27.4个月，亦庄虽依托产业优势需求相对稳定，但仍面临存量商品房去化缓慢与新增供应结构性过剩问题。
- 市场分化：北京整体房产市场分化，亦庄客户对房价波动谨慎，投资性需求减少，市场观望情绪较浓。
- 政策变化：公积金贷款政策的调整，对购房者的材料准备和贷款申请流程提出了新要求，若客户不了解政策，可能会影响交易进度。
五、结语
北京亦庄的房产市场在政策与市场的双轮驱动下，既面临着库存压力、市场分化等挑战，也拥有着产业支撑、配套升级等机遇。对于购房者来说，需充分了解当地房产交易政策（尤其是新调整的公积金贷款政策），结合自身需求和经济实力，谨慎做出购房决策；对于房产从业者来说，应积极应对市场变化，优化服务，为购房者提供更专业、更贴心的服务，共同推动亦庄房产市场的平稳健康发展。
