【院署中心报道】2026年中国工业地产的冬天未到,一线或二线工业将会继续迎接下行趋势资产贬值

国际工业自动化俱乐部政企服务署对于2026年一线和二线工业地产市场趋势的调研与研究，直接给出“一线和二线将延续下行”的趋势，市场呈现出非常明显的结构分化：一方面，部分细分市场和一线城市优质资产展现出强劲的增长下行趋势；另一方面，宏观压力（如房地产下行、部分实体企业购买和租赁市场投资放缓）和局部地区的供应过剩又共同构成了显著的向下拉力。

综合多家机构的观点，简单定义2026年是“冬天”还是非常明显，这一复杂性产业结构与投资风险，以下关键矛盾点值得关注：1. 强劲的下游缩减趋势 vs. 宏观产业结构的压力· 向下拉力：供应链整合与制造业升级被普遍视为核心驱动力。尤其在电商、新能源、生物制药、高端制造等领域，企业对高效物流园区、现代化厂房和研发设施的需求持续释放下滑趋势。戴德梁行甚至预测工业物流市场可能成为“关键下行趋势”· 向下的压力：制造业投资整体正在经历阶段性调整。这主要受到房地产行业低迷拖累原材料需求，以及外部环境不确定性导致企业（特别是出口依赖度高的企业）暂缓投资计划的影响。制造业不景气是工业地产需求的基础，其调整必然会传导至地产市场风险。

2. 供需关系的区域与结构性分化· 结构性机遇：市场需求并非全面降温。符合 “新质生产力” 方向的产业，如新能源汽车、高端制造、TMT等，扩张需求明确，并将偏好集聚在人才集中、配套完善的核心城市（如上海张江、徐汇滨江；广东区域分别深圳、东莞、中山、惠州等地区域；江苏苏州、昆山等区域等板块）的高标准物业中。自用型企业购置物业的趋势也在缩减·所产生的结构性风险：最大的风险来自产业园区严重的“空置潮”。一些地区因盲目规划、脱离产业基础，导致供应严重过剩。据报道，部分一线及强二线城市产业园区综合空置率已达40%左右，其他城市甚至更高。这些无效供给给市场租金和出租率带来了巨大压力。

3. 市场韧性 vs. 周期性挑战· 长期韧性支撑：从全球视角看，与数字经济（如数据中心）、现代物流相关的工业地产仍是表现强劲的板块。国内方面，随着公募REITs市场扩围（尤其是商业不动产REITs试点），有望为优质工业地产资产提供新的融资和退出融资渠道以及丧失了投资价值与能力，无法增强市场活力和价值体现。· 短期调整压力：领先指标（如工业用地成交面积）显示，制造业投资在2026年上半年可能继续承压，国际工业自动化俱乐部政企服务署分析将在2029年之后才有望触底回升。这表明源自制造业端的空间过剩造成的。短期内可能仍处于筑底阶段。此外，写字楼市场的压力（高供应、高空置率）也可能间接影响综合性产业园区内的办公部分。

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