《你的房产交易突然“卡壳”?可能是被“异议登记”暗算了》

异议登记具有使不动产登记簿上所记载的物权丧失正确性推定的法律效力。因此，如果异议登记申请人滥用异议登记权，有可能使不动产登记簿上所记载的权利人丧失交易机会，从而造成损害，因此引起的纠纷就是异议登记不当损害责任纠纷。异议登记不当的形式多样，就异议登记的申请人而言，譬如异议登记的申请人提出的异议登记不正确，或者在异议登记之日起15日内未起诉而异议登记失效，或者虽然在异议登记之日起15日内起诉但被驳回，因此给原登记权利人造成损害的，原登记权利人有权向异议登记申请人请求赔偿因异议登记而造成的损害;就异议登记的登记机构而言，譬如，因异议登记的登记机构自身的过错，或者与申请人共同的过错造成异议登记错误，从而给原登记权利人造成损害，原登记权利人也应当有权单独向登记机构或者同时向登记机构和异议登记申请人请求赔偿因异议登记而造成的损害。

异议登记不当损害责任纠纷是针对不动产包括土地、房屋等引发的纠纷，根据《民事诉讼法》第34条第1项的规定，属于专属管辖，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。"一般不动产登记所在地与不动产所在地一致。至于级别管辖，则根据当事人诉争标的大小依照有关规定确定。

1.起诉状

⑴需明确原告和被告的身份信息，包括姓名、性别、出生日期、民族、住址、联系方式等。

⑵具体写明诉讼请求：

1.判令被告赔偿因其不当异议登记行为给原告造成的经济损失    元（计算依据：自异议登记之日起至注销之日止，原告未能办理[抵押登记/转移登记等]导致的[贷款利息损失/合同违约损失/交易机会损失等]共计    元）；

2.判令被告赔偿原告因维权产生的合理费用    元；

3.判令被告承担本案全部诉讼费用。

⑶详细阐述事实与理由：按照“基本事实→侵权事实与具体行为→损害后果→法律依据”的链条进行严密陈述。

2.身份证明材料：原告的身份证或户口簿复印件（需与原件核对）。被告的身份证信息或户籍证明（可通过公安机关查询或委托律师调取）。

3.证据材料：

⑴原告身份证明：身份证复印件，证明原告主体资格。

⑵不动产权属证书：证明原告系不动产合法权利人。

⑶不动产登记簿查询证明（载有异议登记及注销信息）：证明被告申请了异议登记、该登记已失效并被注销的事实。

⑷《房屋买卖合同》及解除通知：证明原告因异议登记导致交易失败并产生违约责任。

⑸损失计算依据：证明经济损失的具体构成与金额（如解约赔偿协议、贷款利息计算单、其他买家报价等）。

⑹维权费用票据：律师费发票、交通费票据等。

⑺证明被告“不当”的证据：证明被告对不动产无真实权利的文件、被告与原告或相关方之间存在其他纠纷的凭证等（用于证明其恶意或缺乏依据）。

异议登记是指权利人或者利害关系人对不动产物权登记的正确性存有异议而向不动产登记机关提出的异议申请。异议登记旨在对错误登记状态下的事实上的权利人或者利害关系人提供救济，是对真正权利人提供的临时性保护手段，通过在不动产登记簿上对该不动产进行特定的记载，暂时降低不动产登记的公信力，以排斥第三人基于对不动产登记的信赖而受到的物权保护，从而达到维护和救济真正权利人的合法权益的目的。异议登记并不是一种终局的对错误登记的救济，它仅能临时性地提供一种保护，其与更正登记结合形成保护事实上的权利人和利害关系人合法权益的制度，是不动产登记制度的重要组成部分。

我国不动产异议登记法律制度的建立是以《物权法》的颁布为标志的。《物权法》第19条第2款规定了异议登记制度及异议登记不当损害赔偿制度:"不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉的，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。"在异议登记制度的规定中增加关于异议登记错误或不成立时的法律责任的规定，可以警示异议登记申请人审慎为之，有利于防止人们恶意申请异议登记，也可以使因异议登记不成立而遭受损失的原登记权利人索赔时有明确的对象和法律依据。《物权法》第21条第2款规定了登记错误的损害赔偿责任。这里的"登记错误"，我们认为，广义也可以包含在"登记不当"之中，因此，也可以把因异议登记的登记机构自身过错，或者与申请人共同的过错造成异议登记错误从而给原登记权利人造成损害而引起的纠纷，定性为异议登记不当损害责任纠纷。《民法典》第220条保留了《物权法》第19条规定，依此将"异议登记不当损害责任纠纷"独立作为种案由

异议登记不当损害责任纠纷作为民事案由的一种，其受理的条件有:(1)已进行了合法的异议登记。这是异议登记不当损害责任纠纷发生的前提条件，即必须有合法的异议登记记载在不动产登记簿上。(2)异议登记不当。这里存在两种情况:一种情况是异议登记内容经证实不正确，另一种情况是申请人进行异议登记后，没有在15日内向人民法院起诉，致使异议登记失效。(3)异议登记给原登记权利人造成损害。这是异议登记不当损害责任纠纷成立的主要条件。异议登记不当必须有损害结果发生，法院才能够受理，当然发生损害是以权利人提出主张为判断标准。(4)原登记权利人只能向异议登记的申请人请求赔偿。

在审判实践中，处理本纠纷应当注意异议登记不当的确认以及造成的损害范围的确定。