就像 2025 年夏天，台州仙居吾悦广场办了场 3V3 篮球争霸赛，没想到 500 多人参赛，20 多家商户跟着联动，硬是创下了 87.98 万人次的客流和 3497 万元的销售额，体验业态增幅直接冲到 17%。
反观有些区域商业体，盲目照搬市中心大商场的模式，堆高端品牌、搞奢华装修，最后却因为 “不接地气” 被周边居民抛弃。
其实区域型商业地产早就不是 “砸钱建楼、招商收钱” 的粗放时代了。
尤其是在商务部《县域商业三年行动计划（2023-2025 年）》的政策东风下，全国要打造 500 个县域商业 “领跑县”，90% 的县要达到基本型以上商业功能。
这既是机遇也是挑战，区域型商业地产到底该怎么做才能站稳脚跟、长久盈利？
最近两年，区域型商业地产的热度肉眼可见地上涨，背后离不开政策支持和成功案例的示范效应。
政策层面，商务部等 9 部门联合推出的《县域商业三年行动计划》明确提出，要建立 “县城为中心、乡镇为重点、村为基础” 的农村商业体系，不仅要完善县乡村的物流配送网络，还要支持商业体拓展餐饮、休闲、娱乐等新业态，甚至鼓励发展即时零售、直播电商这些新模式。
这意味着做区域商业，能拿到政策红利、享受资源倾斜，不再是单打独斗。
案例方面，各地已经跑出了不少标杆。北京西城的中海大吉巷，保留了明清以来的四合院建筑，地下做商业体，地上搞 1.2 万平方米公共绿地，入驻的 150 多个品牌里一半都是首店或定制店，端午假期就卖了 1200 万，客流超 50 万；
图源网络侵删
贵阳的 “新印 1950” 把老印刷厂改造成文创街区，红砖墙、旧印刷机搭配潮牌店、咖啡屋，日均人流量稳定在 5000 人，成了年轻人的打卡圣地；
图源网络侵删
上海张园更厉害，140 多年历史的石库门建筑里，聚集了 30 多个国内外首店，平均每周 1.5 场全球上新，日均客流 3 万人次，把老建筑做成了新地标。
这些热点事件都指向一个趋势：区域型商业地产已经告别了比规模、比高端的旧赛道，转而进入比特色、比服务、比本地适配度的新赛场。那些还在走大而全高端路线的项目，注定会被市场淘汰。
还在花 3 小时搜术语，还在高价买报告？
《商业地产知识手册》免费送：
1. 多个运营术语：得铺率、租售比等配公式 ；
2. 多张可编表格：招商进度、坪效分析等表；
3. 2024-2025 权威白皮书：数字化转型、非标运营等
4.此外还有顶流IP快闪/异业合作/品牌对接等合作支持
👉 扫码加微信，发【商业手册】解锁！
很多开发商犯了一个致命错误：把市中心大商场的玩法直接搬到郊区、县城，以为品牌越高端、装修越奢华，吸引力就越强。
结果呢？周边居民想买的生鲜蔬菜没有，孩子能玩的亲子设施没有，日常需要的维修服务也没有，高端品牌又买不起、用不上，最后只能敬而远之。
区域商业的服务半径大多在 3 公里以内，核心客群就是周边居民、上班族和学生。他们要的不是打卡圣地，而是生活便利站。
北京中海大吉巷为什么能火？因为它没盲目追求高端，而是在保留历史建筑的基础上，兼顾了首店的新鲜感和便民服务，甚至挤出公共绿地和篮球场，让周边居民能日常休闲。
图源网络侵删
真正聪明的做法是：放弃 “大而全”，聚焦 “小而精”。把生鲜超市、社区食堂、亲子乐园、药店、维修店这些刚需业态放在核心位置，占比至少要达到 60% 以上。
就像有些县域商业体，把菜市场升级成干净整洁的生鲜区，再搭配本地小吃街和儿童游乐区，老百姓买菜、吃饭、遛娃一站式解决，自然愿意天天来。
记住：区域商业的第一要义是有用，再谈好看。能满足日常刚需，才能留住基本盘；有了基本盘，再用特色业态提升吸引力，这才是正确的逻辑。
现在很多区域商业体长得越来越像：一楼都是奶茶店、快时尚，二楼是童装、女装，三楼是餐饮、影院，逛一家就等于逛了所有家。这种同质化的结果就是 “你有的我也有，你没有的我也没有”，消费者根本没有非来不可的理由。
而那些活得好的项目，都有一个共同特点：绑定了本地文化，有别人抄不走的灵魂。
贵阳 “新印 1950” 为什么能成为潮流地标？因为它没把老印刷厂拆了重建，而是保留了红砖墙、人字形屋顶和旧印刷机，把车间改成艺术展厅，仓库变成文创市集，再配上本地特色餐饮和生活潮牌，既有文化味又有烟火气，这是外来商业体根本复制不了的。
上海张园的成功也离不开本地文化赋能，140 多年的石库门建筑本身就是稀缺资源，再加上精准定位首店经济，让传统建筑和现代品牌碰撞出新鲜感，既吸引了本地人怀旧，又打动了年轻人打卡。
图源网络侵删
所以做区域商业，一定要挖掘本地特色。如果是县城，就引入本地非遗工坊、特色农产品直营店、老字号餐饮；如果是城市郊区，就结合周边的自然景观或工业遗产做文章；
如果是乡镇，就保留赶集文化，定期搞民俗活动、农产品市集。当商业体有了本地文化的 “魂”，就从可替代的消费场所变成了不可替代的城市记忆，竞争力自然不一样。
3. 运营不是守店！搞个区域 IP 活动才能留得住人
很多开发商觉得，商业体建好了、商户招满了，就万事大吉了。派几个人看看店、收收租金，就等着赚钱。可现实是，没有运营的商业体，就像没有灵魂的人，就算一开始靠新鲜感吸引了客流，也会慢慢被遗忘。
区域商业的运营核心，是 “让消费者有参与感、有归属感”。运营不是简单地搞促销，而是要打造常态化的区域 IP。
可以结合周边客群特点，定期搞主题活动：针对家庭客群，搞亲子手工、儿童话剧、宠物派对；针对年轻人，搞露天电影、小型音乐会、文创市集；针对中老年客群，搞健康义诊、广场舞比赛、戏曲表演。
还可以联动商户做 “社群运营”，建个周边居民微信群，发布活动预告、商户优惠、失物招领等信息，甚至可以让居民投票选想要的业态、想要的活动。
当消费者觉得这个商业体是自己的，有了归属感，自然会常来常往。记住：招商是输血，运营是造血，只有持续造血，商业体才能活得长久。
4. 数字化别当摆设！要让老百姓 “省时间、得方便”
现在很多区域商业体都在喊数字化转型，装了几个智能摄像头、搞了个线上小程序，就宣称自己是智慧商业体。
可消费者根本没感觉到变化：线上不能买菜、不能预约服务，线下付款还是要排队，小程序里全是没用的广告，这样的数字化纯属自嗨。
区域商业的数字化，核心不是装样子，而是解决实际问题—— 让老百姓购物更方便、更省时间。商务部的县域商业计划也明确鼓励发展即时零售、完善物流配送，这正是区域商业数字化的方向。
真正有用的数字化应该是这样的：线上小程序能下单生鲜蔬菜、日用百货，30 分钟送到家；能预约亲子乐园的游玩时段、餐饮商户的座位，不用现场排队；能查询停车场空位、商场导航，不用绕来绕去。
线下呢？支付可以刷脸，寄存行李可以用智能柜，甚至可以设置自助缴费机、快递收发柜，让居民能顺便办点事。
对于商户来说，数字化还能帮他们精准对接客流。比如通过大数据分析，知道周边居民喜欢什么品类、什么价位的商品，商户就能调整进货；知道哪个时段客流最多，就能合理安排人手。这样一来，消费者方便了，商户赚钱了，商业体的粘性自然就高了。
数字化不是越复杂越好，而是越实用越好。能帮老百姓解决 “懒、急、忙” 的问题，能帮商户提升效率，这样的数字化才是有价值的。
做区域商业，光靠自己埋头干可不行，还要学会 “借势”—— 借政策的势。现在国家大力推进城市更新、县域商业建设，这对区域商业地产来说，就是最大的风口。
商务部的《县域商业三年行动计划》明确提出，要支持县城购物中心向乡镇延伸、升级改造乡镇商贸中心、建设县级物流配送中心，还会对符合条件的项目给予政策扶持。各地也在出台配套政策，比如对旧厂房改造的商业项目给予税收优惠，对完善物流设施的项目给予补贴。
聪明的开发商已经开始行动了：有的利用城市更新政策，把老厂房、旧街区改造成商业体，既节省了土地成本，又能享受政策补贴，还能打造特色地标，一举三得，就像贵阳的 “新印 1950” 和上海的张园；
有的对接县域商业政策，在县城布局前置仓、物流仓储，做 “线上 + 线下” 的即时零售，既满足了居民需求，又拿到了政策支持。
当然，借政策的势不是等靠要，而是要主动贴合政策方向。
政策鼓励完善物流配送，就加强仓储和配送能力；政策支持便民服务，就丰富社区服务业态；
政策推动农超对接，就引入本地农产品直营店。当项目方向和政策导向一致，不仅能少走弯路，还能获得资源倾斜，成功率自然大大提升。
其实区域型商业地产的破局之道，从来都不是搞高端、比规模，而是接地气、懂本地。它不需要成为城市的 “面子”，但一定要成为居民的里子；不需要追求一次性打卡”，但一定要做到日常离不开。
北京中海大吉巷的四合院、上海张园的石库门、贵阳的老厂房、仙居的篮球赛，这些成功案例的核心都是一样的：以周边居民的需求为中心，以本地文化为灵魂，以实用运营为支撑，再借政策的东风，让商业体真正融入生活、成为生活的一部分。
未来，能在区域商业赛道上活下来、活得好的项目，一定不是那些最奢华、最高端的，而是那些最懂人心、最有温度、最接地气的。因为商业的本质是服务，区域商业更是要扎根生活、读懂人心。
你觉得区域商业体最该增加什么业态、什么服务？欢迎在评论区留言分享你的看法～ 也别忘了点赞转发，让更多人看到区域商业的正确打开方式！
微信又双叒叕改版了，如果不标星，容易错过我们的推送，也无法看到封面图片。还请点击星标🌟“商业地产新研社”，及时接收每篇新鲜出炉的推文，我们期待与你的每一次见面。
【免责声明】本文由商业地产新研社整理编辑，部分内容及图片来源于网络，版权归原作者所有，转载请注明出处，若有侵权请联系我们删除。
