【房地产】房价高、利率贵,25年房贷成常态:比利时买房人被迫背更长的债

过去三年，比利时买房人的一个变化几乎在悄然发生：20年房贷不再是标准，25年成了“新常态”。

不是人们突然更愿意长期负债，而是房价居高不下、利率长期偏高，把越来越多家庭逼到了只能“拉长时间换空间”的境地。

贷款期限的快速拉长，正在清晰地揭示一个现实——在今天的比利时，买房正变得越来越难。

比利时银行 Belfius 住房贷款产品经理鲁本·德·温内（Ruben De Winne）介绍说：“如今，25年期的住房贷款已经成为常态。”

根据最新发布的 Immoweb-Belfius 房地产价格指数，这一变化与自2022年以来住房购买力的剧烈波动密切相关。

• 2022年初—2023年11月：

  比利时家庭的购房能力缩水 23平方米，由此引发了第一波延长贷款期限的浪潮。

• 2022年（加息前）：53%

• 2023年：62%

• 贷款期限 超过20年 的比例

• 2023年底—2025年1月：

  随着利率开始回落，加之工资指数化调整，购房能力一度回升 16平方米，带来了短暂喘息。

但好景不长。

自 2025年1月以来，购房能力再次减少 8平方米，主要原因是：

• 利率重新上调，约 +60个基点

• 房价上涨 4%

即便 2026年1月工资指数化上调2%，也仅恢复了 2平方米 的购买力，使平均可购面积维持在 108平方米。

不同地区的房价涨幅进一步放大了这一趋势：

• 弗拉芒大区

• 房价：2,549欧元/平方米

• 年涨幅：+4.1%

• 瓦隆大区

• 房价：1,797欧元/平方米

• 年涨幅：+4%

房价上涨部分得益于：

• 弗拉芒将房产登记税降至2%

• 瓦隆降至3%

这些税收优惠虽然降低了购房初期成本、刺激了需求，但并未降低购房的总体成本。

Immoweb-Belfius数据显示：

• 70% 的首次购房者选择 超过25年的贷款期限

• 贷款期限：

• 一年内平均延长 6个月

• 自2021年以来累计延长 16个月

这与过去几十年形成鲜明对比——此前，20年期房贷长期被视为稳定标准。

📌 将还款期拉长 5年，可以显著降低月供，但并不会减少借款总额。

这一策略在短期内确实奏效：

• 2025年1—11月，新发放住房贷款数量同比 增长12.2%

• 表明购房者已逐步适应新的利率环境，不再观望

• Belfius观察到的**家庭还贷负担占收入比例（中位数）在2025年继续下降

然而：

• 全国平均房价：2,397欧元/平方米

• 布鲁塞尔高点：3,419欧元/平方米

在这样的价格水平下，20年期贷款的月供对大多数家庭而言已难以承受。

《L’Echo》指出：

• 25年期固定利率房贷

• 当前平均利率：约3.89%（接近4%）

• 比一年前高 0.74个百分点

以贷款额计算：

• 25万欧元贷款（80%成数）

• 月供增加 94欧元

• 30万欧元贷款

• 月供增加 115欧元

与 5年前相比：

• 月供多出 299欧元

• 利率高出 2.41个百分点

数据来源：Immotheker Finotheker

银行口中的“提高可负担性的解决方案”，掩盖了一个并不轻松的现实：

👉贷款期限越长，最终支付的利息总额越高。

但在“要么延长贷款、要么放弃买房”的二选一中，越来越多家庭选择接受更高的总成本。

这场加速变化，正在重塑人们对住房负债的认知——整整一代人，将背负房贷直到50岁以后，甚至接近退休年龄。

在期限被拉长的同时，另一种策略正在兴起：可变利率贷款。

根据比利时银行联合会（Febelfin）：

• 可变利率贷款市场份额：

• 2023年第三季度：7.76%

• 2025年第三季度：15.21%（几乎翻倍）

优势：

• 初始利率更低

• 前期月供压力更小

风险：

• 利率未来走向存在不确定性

• 即便有合同上限，利率从 3% 调整至 3.5% 或 4%，也可能打破家庭预算平衡

📌 25年期 + 可变利率，意味着双重承诺：更长时间 + 不确定的最终成本。

这并非短期的市场修正。

相反，2026年的前景显示，这一趋势仍将持续：

• Immoweb 与 Belfius 预计：

• 房价仍可能上涨最多3.5%

• 利率将维持在相对高位

三大结构性因素支撑这一判断：

1. 买家逐步接受 3%–3.5% 的“新常态利率”

2. 新房供应持续短缺

2025年1—8月建筑许可同比减少15%，较2023年甚至下降31%

3. 工资自动指数化在支撑家庭偿付能力的同时，也维持了强劲需求。