新鸿基地产5项目补地价,古洞南次轮补价14亿,每呎1300元

新鸿基地产一年半内就5个项目补地价，涉资56亿元，补充近370万平方呎楼面，涉及7,700伙，最新以近14亿元，就古洞南项目第二度补地价，每平方呎楼面地价1,300元，较8年前首轮补地价低出6成。 

上述项目为古洞南丈量约份92约地段2579号，位于粉岭公路以南，对面已经是古洞北新发展区，邻近新界喇沙中，占地约40.4万平方呎，早在2018年时候，新地已经透过补地价将地皮由农地换地成为住宅用途，当时作价5.34亿元，当时作为低密度洋房规划。 

不过，随着北都发展、古洞站落实兴建等，新地转而将地皮转作中高密度分层住宅发展，在上月落实进行第二度补地价约13.97亿元，将地皮可建楼面由原本16.2万平方呎，大增近7倍至123.7万平方呎，单位数目由约90伙增至2,598伙。

如果以新增约107.5万平方呎楼面计算，第二轮补地价每平方呎接近1,300元，相比2018年时，首轮改变用途时，每平方呎约3,300元，低出6成，除了与楼价、地价回落有关，亦反映换地与契约修订性质有所不同，而在今次补地价后，发展商亦须负责兴建长者院舍、长者日间中心等社区设施，亦影响到地价水平。 

至于古洞南项目两轮补地价，合共涉资19.3亿元，以现时总楼面面积123.7万平方呎计算，即平均每呎补地价约1,561元。若果以每呎建筑成本6,000元估算，总投资额将约93.5亿元，每呎投资额约8,561元，日后推售实用呎价料约1.3万元将有合理利润。 

值得注意的是，上述项目已经是新鸿基自2024年6月以来，在短短一年半时间内第5度就不同项目补地价，合共涉资56亿元，补充大约369万平方呎楼面，料可提供近7,700伙，推高了近两年的土地供应量，发展商加快补地价，反映看好后市走势，趁低吸纳以达至货如轮转卖楼。