大摩:香港地产走牛,市场低估了供需关系根本变化!内地购买需求非常强劲,而香港住宅供应十分有限..

本文基于《热座分析师》播客中对香港房地产市场的深度讨论整理而成。

研究主管普拉文·查德拉（Praveen Choudhary）近期将香港房地产板块评级上调为“具吸引力”，并指出市场共识严重低估了内地需求与本地供应之间的结构性失衡。

01 | 市场共识与供需动态

问：市场对香港房地产最大的误判是什么？

答：市场普遍低估了供需关系的根本变化。

内地购买需求目前非常强劲，而香港本地住宅供应十分有限。

自2024年印花税取消后，购买力进一步释放，内地买家在香港交易中的占比已从过去的10–12%大幅上升至40%以上。

近期新鸿基旗下某项目出现超额认购超过100倍的情况，充分反映出需求远超市场预期。

02 | 内地买家影响与价格走势

问：内地买家能否持续推动房价上涨？

答：可以。

衡量二手市场价格的中原城市领先指数（CCL）在过去五年已下跌超过30%，但多数业主手持充裕现金，并不急于出售。

一旦市场出现可见需求，业主往往会提高要价，且其心理价位明显高于当前市价，这将推动CCL指数呈现快速反弹，而非仅仅在低位企稳。

03 | 住宅与写字楼市场分化

问：为什么住宅价格上涨而写字楼租金整体下跌？

答：住宅与写字楼市场面临的供需动态截然不同。

住宅市场受内地强劲需求与本地供应短缺推动，价格看涨。相反，写字楼市场整体空置率处于高位，租金普遍承压。

然而，中环等核心区域的写字楼因“优质迁移”效应，租金有望逆势上升。

04 | 写字楼“优质迁移”现象

问：为何看好中环写字楼租金？

答：尽管香港整体写字楼空置率高企，但企业和机构仍集中倾向于在中环设立办公室。

来自内地的新上市公司、财富管理公司、对冲基金及量化基金等终端需求持续流入。

例如，恒基地产旗下新落成的写字楼在市场疲弱背景下，入驻率仍达到约85%，显示出优质写字楼资产的强劲需求。

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