放在2023年，谁要是说万科城市之光会跌，大概率会被当成外行，毕竟这个盘当年可是老黄埔的顶流网红，同期盘卖到现在还没卖完，它就已经清盘了，单价甚至冲到过6万！
可到了2026年，风向彻底变了，小区二手房单价跌破4万，部分房源甚至摸到3字头，连开盘时的基础价都没守住。
A区一套124㎡四房以456万成交，折合单价3.6万/平，创下项目历史新低。这个曾经的“老黄埔之光”，从2021年6万/平的挂牌峰值，到如今“3字头”成交，只用了四年时间。更令人揪心的是价格下滑的加速度。2025年5月，A区首套次新二手房成交单价还在4.5万，8月跌至4.3万，11月底直接击穿4万关口，半年内每平狂跌9000元。目前整个小区挂牌量已达227套，F区急售房源甚至低至3.5万/平，而2020-2022年买入的业主，如今普遍面临百万级亏损。业主老王2020年以5.1万/平购入93㎡户型，总成本超480万，如今挂牌价仅384万，血亏近百万仍难出手。虽然城光跌了，但并非无人问津，反而时不时有刚需客抄底。
像8月那套F区83平三房，320万成交，对比天河东的盈彩美居，同样300多万，那边只能买2000年的老破小，这里是2023年的次新房，通勤也只多20分钟。
所以大家为什么还是会接盘城市之光？核心就是配套硬。
首先是交通，小区离地铁5号线大沙东站、7号线姬堂站都近，步行10分钟内就能到，30分钟到珠江新城，40分钟到金融城，对通勤族很友好；
其次是学区，对口的华师附小是黄埔名校，初中能摇黄广附东校区，今年西校区中考一梯度率（超707分）近50%，比普通公办校高一大截，东校区肯定也不差。
另外还有现房优势，现在老黄埔新盘虽多，但大多要等2-3年交付，还可能面临减配风险，而万科城市之光是现成的次新房，买了就能装修入住。
比起老黄埔一些挂牌半年0成交的冷门盘，网红盘虽然跌，依旧有流量，虽然不能保价，但至少有市场能流通但流量和流通性还在。
中介平台数据显示，小区每月的咨询量能有200+组，哪怕成交量低迷，也能维持月均1-2套的成交，比周边的富颐华庭（月均0.5套）、中鼎君和名城（月均0.3套）强不少。
更关键的是有承接市场，现在老黄埔的刚需客主要是新塘的进城人群，以及天河外溢的年轻人，他们预算在300-400万，万科城市之光的价格刚好卡在这个区间，还能提供“次新+地铁+学区”的组合，哪怕不能保价，至少想卖能卖掉。
次新二手房价格持续承压，核心是三重压力的叠加。其一，投资客集中抛售引发踩踏，项目开盘时投资客占比极高，市场预期逆转后，大量房源集中入市冲击价格；其二，新房市场的降维打击，周边新规新盘得房率超100%，90㎡能做四房，“3字头”定价让老户型毫无竞争力；其三，板块竞争加剧，天河东部新盘分流客群，叠加未来旧改项目入市，供需失衡进一步拉低价格锚点。数据显示，2026年1月黄埔区二手房均价同比下跌1.12%，新房价格也同步下行。对于持有城市之光次新二手房的业主，满2年增值税减免并未带来转机，反而让挂牌量激增；而购房者虽迎来上车窗口期，但板块价格体系重构尚未完成，观望情绪浓厚。想具体了解次新二手笋盘底价，可以添加小雪老师：xiaoxue26730
