二手房出卖方不配合办理网签,买受方能否继续履行并强制过户
网签作为二手房交易过程中的环节之一，对于买卖双方都有配合办理网签的义务。而在有些二手房交易过程中，也会出现买卖双方因为价格、时间等各类问题不配合网签，导致房产交易无法正常进行。当出现上述情况，一方经沟通、催告无果，其始终不愿意配合办理相关网签等手续时，另一方大多都会选择进行诉讼。诉讼过程中，多数人会依据对方不履行网签义务，主张解除合同并根据合同约定要求适用定金罚则或者适用违约金条款。其主要法律依据是民法典563条（民法典实施前为合同法94条），即有下列情形之一的，当事人可以解除合同后：…（二）在履行届满前，当事人一方明确表示或者自己的行为表示不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他行为致使不能实现合同目的；…。网签作为二手房交易过程的必备环节，不进行网签就无法进行常规正常的房产交易，就会导致买卖对方无法获取房款或无法获得房屋，其合同目的（获得房款或者获得房屋）就无法实现。法院在查明一方违约的基础上，会根据守约方的诉请，判令解除合同并适用定金罚则或者违约金条款或者根据原告举证证明的相关损失。虽然网签是房产过户的重要环节，多数人在对方不配合网签的情况下会选择解除合同。但是有个问题，如果没有网签的情况下，买受方诉请要求不配合网签出卖方继续履行合同，要求出卖方将涉案房屋过户登记至买受方名下，是否有法律依据和具体案例？因为根据民法典577条（民法典实施前为合同法107条），即当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。继续履行作为违约责任的一种形式，一方违约，作为合同相对方的守约方有权要求违约方继续履行合同。在房屋买卖合同中买卖双方的主要权利义务，买受方的义务是支付房款，权利是获得房屋物权，出卖方义务出让房屋物权，权利是获取房款。房屋属于不动产，根据民法典208条（民法典实施前是物权法第6条），即不产权物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。也就是说出卖方的主要义务是将房屋物权变更登记至买受方名下。所以，如果出卖方不履行其义务，那么作为权利人的买受方有权要求出卖方履行其应履行的变更登记义务以求获得房屋物权。为此查询了苏州地区的相关案例：2018苏0591民初8876号，以及该案关联的执行案件2019苏0591执2178号。一方面，两原告在签约当时虽贷款受限，但合同并非要求当即履行，两原告为履行本合同积极准备并促成条件成就，双方约定网签时间为X年X月X日，截至该时点贷款条件已经成就；另一方面，买卖合同约定即便无法贷款，原告须补齐差价并继续履行合同及承担经济损失，故即便无法贷款，合同也赋予原告自行筹集资金付款、从而变通履行合同的权利，被告对此也予以确认，被告也未能举证证实原告对变通后的合同仍旧无法履行。此外，被告也未在履约过程中就此向原告提出异议或要求解除合同，该项主张本院不予支持。本案中，被告拒绝履行合同构成违约，原告诉请要求继续履行具有事实与法律依据，本院予以支持。基于被告明确表示不肯继续履行合同，导致网签协议客观上无法签署，原告据此同意在过户前一次性支付尾款X万元，本院予以支持，同时被告应当履行协助过户的义务。从上面说理可以看出，虽然出卖方拒不配合办理网签等过户手续，但是在买受方积极履行其交付全部房款义务的前提下，买受方有权利要求出卖方将房屋变更登记至买受方名下，权利与义务对等，对此法院是予以支持的。此外，根据该案对应的执行文书可以看出，判决生效后，出卖方未自动履行法院生效判决文书。根据上述执行案件文书显示，买受方作为申请人申请法院强制执行，经法院立案后进行执行，已将案涉房屋过户至买受方名下。此外，苏州地区的另外一个案例2020苏0505民初2603号。在该案中，原告作为买受方在已按约支付全部房款的情况下，被告出卖人不配合办理房屋过户手续。买受人诉请要求出卖人协助办理变更登记手续的诉请也得到法院的支持。作者：钱嘉庆，常熟律师，专注于房产争议解决，联系方式15162583976，欢迎交流咨询。
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