2026年房地产面临的5大转折:回归居住本质的关键调整

房子“炒作空间”缩小，价格回归平稳

多年前福耀玻璃董事长曹德旺就提醒，房子是住的不是炒的，攥着多余房子的人早做打算， 可当时没人在意。国家统计局数据显示，2024年全国新房销售额降两成，待售房增加， 住宅积压超16%，这说明靠转手房子涨价赚钱越来越不易。去年底国家定调，坚持“房 住不炒”。曹德旺说城市是住人的，不是炒房的。2026年各地要消化库存，房价不会大起大 落，回归住人本质。就像曹德旺提醒，手里有多套房，出租难、售卖难卖上好价，还得交物 业费。

保障性住房增多，普通人买房有新选择

去年底国家住建会议定调，明年政府会收购商品房改保障房或人才公寓。住建部要求盖 “好房子”，如杭州新建住宅分户墙、楼板加厚，北京把一楼作公共区域。年轻人、困 难家庭能低价住房或租房。2026年这种标准会在更多城市铺开，保障房成不错选择。

开发商高杠杆模式终结，行业迈向规范

过去楼盘烂尾是因开发商借钱多，资金周转不开坑了买房人。“借钱开发”行不通了，2024年 房企资金和房贷都下降。2026年管控更严，央行会助力靠谱房企融资，卡紧违规借钱口 子。2026年推进现房销售，期房预售资金监管更严，买房人更安心，开发商也更注重 质量和名声。

老旧房子升级改造，城市更新进入新阶段

多年前曹德旺就指出很多人住在旧房里。2026年要改造城中村、危旧房、老旧小区，鼓 励“原地重建、以旧换新”。北京试点很成功，老楼改造速度快、效果好，2026年多地 会推广。改造还包括节能升级，居民不搬家就能提升居住环境，比买房更经济省事。

多套房持有成本上升，投机买房无利可图

曹德旺说很多人囤房投资，偏离房子居住本质。2026年政策会让房子回归住人属性。上 海、重庆试点房产税，去年细化政策，照顾自住需求，限制炒房行为。上海人均60平 内免税，重庆对独栋别墅、高档住宅征税。2026年“区别对待”政策延续，全国虽不会全面开 征，但多套房负担加重，囤房变难。