从数据看真相:泰国二手房市场的“高端困境”与“刚需韧性”

近期，泰国二手住宅市场出现明显分化。一方面，高价位房源供给大量涌入，造成上端市场“供过于求”，竞争愈发激烈；另一方面，价格在100万至200万泰铢区间的住宅，仍然是支撑整体市场运转的重要板块。

泰国住房银行旗下房地产信息中心（REIC）发布的数据显示，2025年第三季度，二手住宅市场出现新一轮供给集中入市，推动挂牌资产总价值同比大幅增长102.6%，突破1.3万亿泰铢，但与之形成鲜明对比的是，实际产权过户量却持续走低。

数据显示，截至2025年第三季度末，全国二手住宅挂牌出售总量达到243,218套，同比增加53.6%；挂牌总价值则攀升至1.37万亿泰铢，同比暴增102.6%。供给规模和市场价值的增速明显背离，反映出本轮增长更多由高价资产拉动，而非交易活跃度提升。

房地产信息中心分析指出，挂牌总价值涨幅显著高于挂牌数量，主要原因在于新进入市场的房源大多为“高价物业”。受此影响，二手住宅平均挂牌价格从上一年的每套430万泰铢，上升至本季度的560万泰铢。当前市场中，主要卖方仍以个人业主和房地产中介为主，其挂牌资产价值占整体市场的79.5%。

从物业类型来看，“二手公寓”和“独栋住宅”的变化尤为引人关注。二手公寓挂牌数量同比增长高达103.3%，其中以高端公寓最为集中，直接推动公寓类房源挂牌总价值同比暴增219.3%，跃升为市场第二大板块，仅次于依旧保持最高人气的独栋住宅。独栋住宅在挂牌数量中的占比仍高达40.5%，继续稳居市场首位。

然而，在需求端，市场表现却明显偏弱。数据显示，2025年第三季度二手住宅整体过户量同比下降1.4%，过户总价值下降4.9%。其中，价格在1,000万泰铢以上的高端住宅受冲击最为明显，过户数量同比下降7.6%，过户价值大幅下滑15.9%。这一现象反映出高价房源虽然大量涌入市场，但去化速度偏慢，库存累积压力逐步显现。

从区域分布来看，曼谷仍是全国二手住宅市场的核心战场。首都地区的挂牌价值占全国总量的60%，约合8,240亿泰铢，平均挂牌价格升至每套1,070万泰铢，明显高于上一年约810万泰铢的水平。与此同时，旅游城市普吉岛尽管整体市场趋缓，但仍保持全国最高的平均挂牌价格，每套约1,200万泰铢。

值得注意的是，若以环比（QoQ）角度观察，市场已开始释放回暖信号。第三季度二手住宅过户数量环比增长9.8%，过户价值上升9.3%。这一改善主要得益于多项政策与宏观因素的叠加推动，包括延续至2026年的过户与抵押登记费减免政策、信贷监管（LTV）措施的放松，使不同价格层级的购房者更容易获得贷款，以及利率下行趋势对家庭负担和购买力的缓解。

目前，泰国二手住宅市场正处于结构性调整阶段。高端房源集中入市虽推高市场规模，却加剧供需错配；而中低价位、贴近刚需的产品，仍在为市场提供关键支撑。未来市场走势，将在政策刺激效果、利率环境变化及高价库存消化速度之间，持续寻找新的平衡点。

泰国澜象传媒 | 监制

Winona/羊咩咩/飞飞 | 编译

司南 | 主编

司南 | 审核

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