昨天去了趟西北旺D1地块，距离中关村软件园、西北旺万象汇是真近啊！

我从地块走路去学校，只有5分钟的时间，然后再去联想总部，5分钟。

直接去中关村软件园，也就8-10分钟的距离，一脚油门就到了。

我现在就可以想象家长们送孩子上学不用起早的画面了，真幸福！

从产品定位来看，这个地块面积很大，未来大概率会覆盖从小户型刚需到大面积改善的全品类产品，契合在海淀科技、互联网大厂工作的家庭置业需求。

目前粉丝最关心的区位、学区、二手房竞品情况几个问题，我在本位详细解析。

1、西北旺不是十年不再供地了吗？

2025年4月初，西北旺镇政府发布的一则催促回迁房业主办理房产证的公告，文中曾明确提及 “西北旺未来十年不再供应新地”。但这个公告随后被删除了，所以后续西北旺的供地计划，还是一个不能提的秘密。

但这次西北旺D1地块，也不是破例。

而是走了一个“区划调整”的擦边球，这个地块目前已不再隶属于西北旺镇，被划归到了马连洼板块。

其实本身影响不大，唯一有可能影响的就是孩子入学，

不过这个地块和中关村二小百旺校区真的非常近，这个学校的热度不算高，学区隶属于青龙桥学区，学位充足。

所以未来大概率还是中关村二小 + 首师大附中的组合，不算多好的教育规划，但升学路径明确。

2、周边回迁房扎堆，会拉低房价吗？

西北旺 D1 地块的周边确实分布着大量回迁房与安置房，包括东侧的芳怡园，北侧的秋露园、夏霖园、春晖园、景和园、冬晴园，以及南侧的西北旺新村安置房代建项目。

“春夏秋冬” 四个小区其实也是区域内比较有代表性的刚需盘，但这些安置房小区存在明显短板：比如都是2003年左右的楼盘，小区院落环境相对脏乱，楼道杂物堆积问题突出。

楼栋多为 6 层无电梯板楼，未实现人车分流，也没有地下车位规划，物业管理水平也与商品房小区存在差距。

当然也各有各的特点，比如冬晴园更靠近软件园，秋露园则邻近西北旺地铁站。

户型也有差异，南北通透的板楼卖得更好。冬晴园 80 余平的南北两居，单价明显高于同小区其他户型。

但最重要的是，这些二手房小区均大部分已实现市场化流通，度过了 “下房本初期冲击周边房价” 的阶段，价格走势趋于稳定。

所以对西北旺D1地块，是个加分项。

3、西北旺 D1 地块会做成豪宅吗？

结合规划指标与近年来海淀区的土地建设趋势，这个地块大概率：会有大户型改善产品，但不会走纯粹的豪宅路线。

当前海淀的高端改善项目，比如建发・海晏、安澜北京、臻澐等，主要还是依托清河的河景资源打造，定位偏向纯粹的高端改善。

而西北旺 D1 地块虽占据核心区位，但从规划来看，更偏向 “普惠型改善” 路线 —— 容积率 1.81、10 层低密设计，既保证了居住舒适度，又通过 120㎡起步的户型区间降低了上车门槛。

而且这个地块的核心目标客群是海淀大厂的置业群体，大厂员工也不是人人2000万身价。

参考 2025 年功德寺双子星项目的入市表现，未来西北旺 D1 地块的最低上车价，甚至有望下探至 1000 万以内，单价预计在 10-12 万 /㎡之间。

目前，西北旺 D1 地块尚未披露更多产品细节，后续地块规划审批、户型设计定稿、入市时间等关键信息，仍需持续关注。

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