汇添富上海地产租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“上海地产REIT”）披露《汇添富基金管理股份有限公司关于决定汇添富上海地产租赁住房封闭式基础设施证券投资基金拟扩募并新购入不动产项目的公告》，借着这则公告，我们一起来梳理一下目前C-REITs扩募的情况。
首先，2023年和2025年是C-REITs两次相对集中的扩募时点，目前已经完成的扩募项目情况如下：其中华润有巢REIT首次采用了向原持有人配售模式，去年还有一单保租房REITs——北京保障房REIT进行了扩募，采用的是定向扩募的模式。
对于两种扩募模式的对比，这里我借用中金研报《中国REITs首次配售扩募观察及思考》中的分析：
定向扩募：主要面向少数特定机构，优势在于流程简化、发行效率高，且附带限售要求，短期内不会对二级市场造成抛压；但其发行价通常存在折让，且因老股东缺乏优先认购权，因此面临股权被动稀释风险。
配售扩募：一方面，显著提升了投资者参与度，允许全体投资者同比例参与，这种方式对原持有人而言既是权利也是潜在义务（为了避免权益稀释），其定价紧贴市场价格，公平性更佳，能有效维护老股东权益，更适合市场认可度高的标准化成熟资产；另一方面，由于触发投资者决策流程，投资者需重新审视项目估值及投资价值，中长期看能够活跃市场流动性，形成较好的换手。但我们亦提示该模式流程冗长，且若市场弃购率高企，不仅面临发行失败的风险，还会放大价格波动与流动性风险。
未来C-REITs扩募将趋于常态化，目前在交易所审核的扩募项目有3单，分别是华润商业REIT第一次扩募、厦门安居REIT第一次扩募和首创水务REIT第一次扩募，其他公告拟进行扩募的C-REITs还有7单，具体未申报至交易所的扩募项目情况如下：
从目前披露拟扩募的信息，其中既有拟第二次扩募的项目，也有扩募改造的项目，相信未来C-REITs扩募将成为大家一个关注的重要领域。
从上述两表中我们可以看出，目前保租房REITs已经有2单完成扩募，有1单扩募项目在交易所审核中和3单公告拟进行扩募，另有2单首发项目在交易所审核中。
上海地产REIT本次拟扩募的一个值得关注的点在于其公告标的为“拟扩募并新购入不动产项目”，此前的REITs项目扩募公告标题均为“拟扩募并新购入基础设施项目”，这应该是证监会推动商业不动产REITs试点的新变化，也标志着C-REITs资产类型从“基础设施”向“不动产”扩容，市场进入“基础设施+商业不动产”双轮驱动阶段。
上海地产REIT本次拟扩募的资产为璟耀项目（上海尚淙实业有限公司持有的位于上海市浦东新区济明路533 弄 1-8、10、15-19 号的租赁住房项目）和璟博项目（上海尚泊实业有限公司持有的位于上海市浦东新区东三里桥路 185、189、193、195、199 号，183弄 1-3、5-12、14、16-19、21、24、28-30 号的租赁住房项目），其中璟耀项目建筑面积合计 147,637.72 平方米，璟博项目建筑面积合计60,093.94 平方米。REITs扩募是实现C-REITs市场规模长期增长的重要手段之一，不过从流程上看，目前C-REITs扩募的前期审批和后续发售的耗时还是较长的。但我相信随着C-REITs扩募常态化的推进，相关的流程将越发顺畅，我也会继续关注相关信息，及时与大家进行分享。
文章内容仅代表作者本人观点，与所在机构观点无关，本文依据作者个人经验形成，不对其准确性和完整性做完全的保证，不构成任何投资建议，如有不妥，敬请指正。作者保留本文原创的一切权利。
根据公众号推送规则，为第一时间收到本号推送，欢迎关注，星标，点赞，在看，分享，后台留言交流。
