新房和二手房热销的核心密码

兄弟们，这个是一个口播文案，我先在这边敲字打出来，梳理了一下今年苏州范围内热销的二手房还有新房，为什么有的新房卖得好，有的二手房长期热销，给各位汇报一下我的分析思路，我都总结了4点，不足之处，还请提出指正！

先看新房：

新房热销的四大要素：

1：有段时间没新房供应；比如上半年奥体南的绿城沁百合，开盘热销了7.8亿，板块2年没有新房供应，供需关系平衡被打破，还有高铁新城的绿城的宸庐，高铁新城南部板块唯一的别墅项目，容积率也是南部最低的1.4，包括大家熟知的，位于吴江的中铁青云府，10月份苏州销冠楼盘，当月去化82套，在苏州范围内，洋房，四代住宅，低总价的，这个楼盘占据太多的优势。

2：新规且较高标准的产品；热销楼盘一定离不开品质，这个是底层逻辑，改变不了，5年之前，市场火热，大家看的是价格和位置，现在市场慢了，大家更愿意去了解品质，但凡卖的好的，品质一定要过关。比如狮山的金茂府，成交量一直都是压着南侧的狮山云起，楼面价只差距500元，单价总价却有80-100万的价差，同一个板块，书包，交通，一模一样，核心要素就是品质方面！不管远郊还是核心，今年能够卖的好的，产品端都说得过去！好房子，才是大家的追求！

3：开发商定价偏低;价格很重要，哪怕品质再好，供求关系被打破，价格依旧是王者，主要原因是次新二手房的限售解除，之前被封印在限售里面的众多次新二手房，流入到市场，价格本身要便宜很多，对新房形成了正面的冲击，这个尤其是在园区市场很有体会，独墅湖高教区的天熠东方，品质OK吧，2年也没有新品，但是限售解除以后，次新的冲击力太强大，11月的网签量很可怜，所以被迫用价格来引导！好品质的房子加上好价格的房子才等于好房子！而且今年很多开发商，首开过后2.3个月都会价格波动，征服人心的是品质，但是价格才是王中王！

4：未来短期没有再竞争地块；这个就是预期，现在市场慢了，大家有耐心去等待了，狮山的改善客群，是不是再等市场的优质的低密度产品的地块了，这个就是给了大家预期，比如科技城的中建项目，成交新区算是前列，主要就是板块内，短期内没有啥竞争对手，最大的竞争对手也就是小区的二手房和周边的二手房，给买新房的客户预期给锁定了。比如现在在园区买房的客户，都知道永旺北的地块楼面价2.7，改善的现在在翡丽甲第和沁百合之间抉择的，可能会把这个地块放在考察的范围，本身700万的客群，不缺少居住，他们都在是等一个好的时机！可以预判一下，明年的永旺北地块销量没问题，毕竟综合了以上4个要素。

当然这个只是浅短的分析，一个楼盘的热销，是天时地利人和，包括还有网络上的风评，以及开发商的处理问题众多因素有关。在不知道怎么抉择新房的情况下，记住2个密码：热销的楼盘+开发商品牌！

再说说二手房端！

1：必须是次新房；尤其是5年内的次新房，10年以上的二手房，现在逐步失宠了，虽然也有成交，但是和次新房的成交量不在一个量级，狮山的滨河四季，上瑞阁，泊湾澜庭，园区的林溪雅苑，科技城的浅悦静庭，高铁新城的旭辉项目，不多举例，都是房龄新一些的，这些楼盘早期价格贵，次新的品质过关，所以在板块内都是遥遥领先！各位，如果你要买房，记住关键点，买新不买旧哦。

2：同板块内竞争的二手房少；新房吸引的是全苏州的客户，但是二手房吸引的往往都是周围5-10公里的客群，大家对二手房的研究其实要比新房更多一些，应为新房少，二手房一抓一大把。再用狮山的滨河四季云庭举例子，96平米，低谷成交230万，在狮山大片的范围内，230万，买不到这种产品！人家价格越卖越贵是有道理的，为什么科技城的二手房价格跌幅比较大，其实和板块内众多的次新二手房有一些重要的关系了。相互之间的竞争，加之购房者本身不算多，所以价格是越降越多，其实现在太湖新城也面临同样的问题，稀缺性是二手房热销很重要的一个因素。

3：小区品质必须在线；新房大家看蓝图，但是二手房大家会实地考察，物业服务，交付标准，楼道的干净程度等等都会成为衡量指标，但凡是一个购房者都想买一个好房子，好房子的基本就是品质要在线，所以今年热销的二手房离不开高的品质，所以直播间有人问俊哥某些小区能不能买，我回答的果断的原因就是把品质放在重要的考量因素，要用10年后的思维看问题，不能只看当下，毕竟房子买过来是需要居住蛮久蛮久的。

4：价格降幅真的到位了；以上几种因素可以都没有，但是价格到位就可以快速成交，就看降价的幅度空间了。今年热销的楼盘中，众多都是总价低的小区，新区二手房的NO.1是恒基旭辉城，起步价格100万的小区，苏州排名N0.1的是相城区的万科魅力花园，和价格都是直接的关系，低总价的房子，还是当下的主力军！

新房热销看断供、产品、定价、无竞品；二手房热销看次新、少竞争、好品质、降幅够！这就是楼市的底层逻辑！