注：点击上方蓝字“观点指数”，欢迎置顶或设为星标，即可快速获取更多专业数据资讯、研究报告、深度干货。摘要：上海地产选择扩募这两个项目，本质是用浦东核心区优质资产补位REIT的区域短板，同时借助成熟运营能力实现收益升级，最终优化资产组合价值。
观点指数(GDIRI) 2026年开年，国内公募REITs市场迎来租赁住房领域的"双响炮"。
1月12日，华夏基金华润有巢REIT作为全国首单非定向扩募公募REITs成功上市，此次为该基金上市后的首次扩募，于2025年12月顺利完成扩募份额发售。
本次扩募创新地采用向原持有人配售模式，配售价格2.53元/份，可配售份额数量4.5亿份，发售获原持有人积极响应，认购比例为99.51%，最终募集资金总额约11.329亿元。
3天后，汇添富基金也宣布旗下汇添富上海地产租赁住房REIT拟启动扩募，计划新购入上海浦东新区两项租赁住房资产。
随着多只基金密集推进扩募，租赁住房REITs从首发探索迈入常态化扩募新阶段，同时，差异化的扩募模式与资产布局为行业提供了可复制的实践样本。
2026年1月15日，汇添富基金正式发布公告，宣布旗下汇添富上海地产租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（下文简称汇添富上海地产租赁住房REIT）拟启动扩募，并计划新购入两项位于上海浦东新区的璟耀项目和璟博项目。
本次扩募已通过公司内部决策机构审议，核心目标是通过募集新增资金，认购汇添富资本-上海地产租赁住房2号资产支持专项计划（暂定名）的全部资产支持证券，进而穿透持有两项拟购入不动产项目的完整所有权。原始权益人上海地产房屋租赁有限公司承诺参与战略配售，认购比例不低于扩募份额的20%，且将长期持有（60个月及以上）
值得注意的是，本次交易具有典型的关联交易特征。拟购入不动产项目的原始权益人为上海地产房屋租赁有限公司，该公司同时也是截至2025年末持有本基金份额不低于20%的第一大持有人及主要关联方。
本次基金新购入项目，以及原持有的闵行区的两个项目，其运营管理机构均为上海城方租赁住房运营管理有限公司，同样为本基金的关联方。
数据来源：观点指数不完全统计
扩募资产选择维度上，从上海地产持有的保租房资产池来看，璟耀项目及璟博项目均属于中大型成熟项目，两者属于上海地产较早一批投入运营的保租房项目，开业时间分别为2023年3月和2023年4月，运营时长即将满3年。
这类项目一般已经经历市场的磨合期（如租金定价、客群匹配），不存在新项目的培育“空窗期”，能直接为REITs贡献稳定的现金流。
值得一提的是，规模体量是住房租赁项目现金流的核心支撑。
观点指数注意到，璟耀项目与璟博项目在集团运营项目中分别处于头部梯队与腰部水平。其中，璟耀项目建筑面积约14.76万平方米，包含1856套/间房间，璟博项目建筑面积约6.01万平方米，包含723套/间房间。两个项目合计建筑面积约20.77万平方米，总房间套数达2579套/间，远超原REIT持有的资产规模（江月路项目+虹桥项目总房间数合计约1398套/间）。
区位选择上，拟扩募的两个资产均位于浦东新区，其中璟耀项目位于浦东新区济明路533弄，璟博项目位于浦东新区东三里桥路沿线。
REIT原持有的江月路项目是上海市闵行区首单存量商办改造的保障性租赁住房项目，临近漕河泾开发区浦江高科技园区；另一持有的资产是上海市首批Rr4租赁用地项目，位于上海市闵行区申虹路1500弄，具体坐落于虹桥国际中央商务区核心区。
据观点指数了解，浦东是上海金融、科技等产业密集的区域（陆家嘴、前滩、张江等），租赁需求远高于其他区域。汇添富上海地产租赁住房REIT通过此次扩募可快速填补浦东核心区的资产空白，形成闵行+浦东的跨区域布局，有效分散单一区域的市场波动风险。
观点指数从全国房价行情网获知，2025年12月，上海全市平均住宅租金单价为87.11元/平方米/月。
其中浦东新区租金水平为86.42元/平方米/月，出租单价区间在13.33元/月/平方米-273.08元/月/平方米不等，闵行区租金水平为76.63元/平方米/月，出租单价区间在
16.25元/月/平方米-276.92元/月/平方米不等。
从市场数据来看，浦东新区租金水平明显高于闵行区，若拟购入的两个项目运营保持稳定，将为REIT带来更高、更稳定的现金流，符合REITs长期分红的产品属性。
从资产选择来看，上海地产选择这两个项目扩募，本质是用浦东核心区优质资产补位REIT的区域短板，同时借助成熟运营能力实现收益升级，最终优化REIT的资产组合价值。
汇添富上海地产REIT的扩募动作，并非孤立事件。回溯至2025年6月，华夏北京保障房REIT作为住房租赁市场首单扩募REIT完成资金募集。2026年1月，华夏基金华润有巢REIT非定向配售扩募上市。
同为聚焦上海租房市场的华夏基金华润有巢REIT，其扩募份额于2026年1月12日在上交所上市。此次扩募是该基金上市后的首次扩募，已于2025年12月顺利完成扩募份额发售。
本次扩募创新地采用向原持有人配售（非定向扩募）的模式，配售价格2.53元/份，可配售份额数量4.478亿份，发售获原持有人积极响应，认购比例为99.51%，最终募集资金总额约11.329亿元。扩募资金主要用于收购位于上海市闵行区的有巢马桥项目，该项目已于2023年3月正式开业运营，总建筑面积约10.7万平方米。
从资产布局来看，华润有巢聚焦上海西部、南部产业带，而上海地产则加码浦东核心区。
具体来看，华夏基金华润有巢REIT原持有的有巢泗泾项目和有巢东部经开区项目，均位于上海松江区，其中前者坐落上海西部产业带的核心区域，临近G60科创走廊等国家级产业平台，周边聚集了大量高新技术企业和研发机构，为租赁住房提供了稳定的需求支撑。后者在东部经济技术开发区内，该区域以高端制造、生物医药等产业为主导，与泗泾项目形成协同，共同服务松江区的产业人口。
扩募新增的有巢马桥项目位于上海闵行区，属于上海南部产业带，同时该项目是上海市保障性租赁住房示范项目，打造了包含“一张床、一间房、一套房”的多层次租赁住房产品。
闵行区与松江区同属上海“一江一河”发展轴，但产业定位更偏向高端制造和现代服务业。华夏基金华润有巢REIT通过扩募进入闵行，不仅实现了从西部到南部的产业带延伸，进一步分散区域的风险，还抓住了闵行区产业升级带来的租赁需求增长机遇。
扩募后，基金底层资产覆盖上海松江、闵行两大区域，精准辐射三大核心产业集聚区，进一步优化资产组合的地理布局与产业适配性，为基金的收益稳定性奠定坚实基础。
对比来看，华夏基金华润有巢REIT的资产组合更偏向上海外围的产业集聚区，通过服务制造业和科创产业获取稳定现金流。而汇添富上海地产租赁住房REIT则更注重核心商务区的资产价值，追求租金收益与资产增值的双重回报。
早前华夏北京保障房REIT扩募购入的基础设施项目均位于北京市，具体包括房山区朗悦嘉园项目、通州区光机电项目、大兴区盛悦家园项目、海淀区温泉凯盛家园项目。这些项目与基金首发资产（海淀区文龙家园和朝阳区熙悦尚郡）进一步扩充了北京区域的覆盖范围。
结合三者的扩募资产来看，三大REIT均遵循同一城市、不同区域的补位逻辑，这种布局既保障了资产的区域协同性，又通过产业、租金水平的差异实现收益了平衡。
区别于华夏基金华润有巢REIT，华夏北京保障房REIT采用的是定向扩募方式。具体来说，它向不超过24名特定对象发售了2.24亿份基金份额，最终募集资金总额为9.46亿元。这种方式有助于更精准地引入战略投资者，优化基金结构。
对比来看，住房租赁REITs扩募方式正从单一化走向多元化。非定向配售更适合拥有稳定投资者基础、市场认可度高的基金，其可通过原持有人增持的方式实现平稳扩募。而定向扩募则更适合引入长期战略投资者，为基金注入稳定资金。
两种模式的并行，将为不同类型的租赁住房REITs提供更灵活的选择，推动扩募机制从制度探索走向市场化适配。
随着北京保障房、华润有巢、上海地产等案例的落地，租赁住房REITs的行业生态正逐步完善，前端有Pre-REITs基金进行资产培育，中端有公募REITs实现证券化退出，后端通过扩募持续注入新资产，形成培育、退出到再培育的全周期闭环。这种闭环模式将给原始权益人提供持续的资金回笼渠道，同时也为公募REITs市场提供源源不断的优质资产。
据观点指数了解，除上文提及的三只REITs外，国泰海通城投宽庭保租房REIT、中金厦门安居REIT等均已发布了扩募计划，住房租赁REITs扩募正逐步从个案突破到形成行业常态。
