23万粉的地产探盘大V又怎样?镜头,被我当场砸了 | 一篇得罪整个探盘行业的文章
- 2026-02-09 06:18:11
类似实战整改故事，我将分享100个，100篇文章，多数是小成本整改，甚至低至5块钱……本文是第006篇：
我将分享100个顾问实录，100篇文章，全来自我顾问项目。都是小成本整改，甚至低至5块钱……本文是第008篇。（更多实战我会用音频方式详解，具体课程见文末《夏不飞知识矩阵》）
第001篇：地产营销最蠢一句话，是客户起身要走时那句：“李总，这是项目全套资料”
第002篇：世界上，没有一个公厕是独立的--中国地产烂户型的实战卖法
第003篇：2017版小学教材，白纸黑字，讲透了豪宅咋卖
第004篇：复盘：如何用3千万，砸出一个0成交的样板区
第005篇：地产已经惨到只有3000元，救一个开盘只卖4成的项目（5000字，实操长文）
第006篇：23万粉的地产探盘大V又怎样？镜头，被我当场砸了 | 一篇得罪整个探盘行业的文章
更深度实战难点项目突围技巧，我会用录音棚录制方式更新。相当于花小钱，你躺着，我却带你飞全国，听上百个顾问实战音频：
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言归正传，23万粉丝的镜头，我是如何砸他镜头的：
我和大V在案场干起来了！
大V都很强势，但是我居然要他们重拍，甚至按照我的脚本去拍，几个大V当然拒绝。
背后是中国地产探盘的窘境：花几万请来的大V，滤镜开到锁骨，专拍天鹅颈，绝口不提游泳圈。大片拍的堪称完美，但楼距、得房率、噪音硬伤，捂得比渣男的出轨短信还严实。
结果就是给客户案场一来，直接上演大型落差秀。而一切，全让案场销售用士气和笑脸给垫付了。
大V有的是网感，负责抓项目的逼格。但没痛感，更不可能有同频客户的顾虑感。
网感是什么？知道什么样的开场能抓眼球，什么样的镜头能刷屏，什么样的文案能涨粉。
痛感是什么？是知道这个项目的竞品是谁，劣势在哪，客户最纠结什么，怎么说才能打消顾虑。
一个大V在你项目待半天，你的客户要在这住70年。 你指望大V的半天，能搞出勾引客户70年居住欲？
流水线式探盘，做出了地产营销最贵的"塑料花"，大V很忙，所以套路化是必然的。
我统计过，2025年视频号豪宅探盘视频，80%都是这个套路：先30秒超级亮点（不是下沉会所，就是70米大门；不是5米挑高大堂，就是泡桐黄蜡石），然后四五个超级卖点；最后一段陈恳而惊讶的表情，深谈行业下行，居然有这样良心、匠心、初心的开发……
为什么这么套路？
因为他们探盘几乎安排好了。啥时初看--几天构思--几天成稿--几天甲方通过--拍完几点要走，因为下个盘等着呢。
不可能如营销人，半年，甚至一年沉下去摸透一个项目真正成交症结。就如当年上海金地上海天境，是三批人做了四年，才发现项目真的项目痛点和项目解决之道。
探盘大V的商业模式决定了：必须用最短时间、最保险的套路完成交付。
最重要，甲方要的是"高级感"，而大V给的就是"看起来很高级"。至于成交短视频？甲方也默认：后面，还会有带看中介和成交型自媒体，他们负责！
当然有人会反问：你说的，有案场、成交中介、产品类视频去解决！别急，慢慢往下看：
楼市最贵塑料花
这种自嗨的探盘，挤满抖音、视频号、朋友圈。我给这种探盘大片起了个名字：塑料花探盘。
塑料的根源，在这四点：
1）可复制：换个项目名字就能用，毫无定制感。今天拍你的70米大门，明天拍他的80米大门，后天拍另一个的下沉会所。套路一模一样。
2）不太痛：大V也想关心客户在纠结什么！但这种“透过产品看顾虑，通过顾虑找说辞”的功力，没有十年营销沉淀，没一周的探访，他是完全不可能，摸到的。
代理、广告、陪跑在项目待上一个月，都摸不出的东西。中国地产最短周期服务商：探盘大V，自然写不出“真正有成交痛感”的脚本。
既然找不到痛，那就拍爽：这容易！按照卖点来拍，什么大门，大会所，大下沉、大材质，大面宽，大人物……都整上！
3）甲方不让：尤其豪宅，拍太多客户顾虑，会丢范！
4）同行有，我必须有：因为竞品有，我也必须有。就像塑料花，他家里有，我家也要有，调性！拿出去给老板看，给同行看，够范儿。
于是，一个几万的探盘投入，换来的是公司员工自转发下的高数据，和0.8%的到访转化率。
我知道，肯定有人回我：我们请大V，不是为了成交，是为了知名度；因为我们有中介、探盘成交号拍的，才追求成交！
可笑。
营销费就那么点了，所有不能“将影响力转为成交率”的支出，都可以被砍掉。因为楼市下行后，营销就不该存在“纯粹只做影响力的传播”。
房地产行业里里降薪、降职、调岗、熬到秃顶的操盘人：既要往死里省，又要往嗨里花—纯调性逼格探盘大片，就是最可笑的体现。
ps：过度关注成交的大片，不会降低项目调性，具体往下看我的脚本
不吐槽了，回到具体项目和整改：
卖房不是卖白菜
吆喝声越大，人越多，未必越好
项目大致情况：湾区豪宅，项目新推三期，可顶流小学、中学不在楼下，居然规划在135米外的二期门口。
这个项目之前请的大V怎么拍？开场就是三期的大门、石材、会所，然后一句"湾区材质用心，在这里终于找到终极版”，闭上眼都想得到，就那套。
客户看完视频来的不多，因为其他豪宅塑料花探盘视频，也是类似镜头和话术。最致命，来的是冲着高大上的完美，结果看完第一句话，"这个顶豪，学校居然比便宜 1000 万的一期、二期还远，为啥"
这就是塑料探盘花的后遗症：负责搞卖点，不负责坦诚顾虑点。带来大量高期望值客户。
营销心理学有个概念“预期筛选”：永远不勾引绝对在乎你缺点客户。甚至通过传播，提前拒绝他们！
因为你即使勾引来了，甚至他会因为案场落差，把失望变成质问、反问、失望传达给销售。对案场士气，是致命的。尤其现在这群00后小女孩销售，有些坚强的很，有些脆的超过脆皮。
所以过度营销，折寿，折案场的士气！
至于奢望 “先骗来再说”，再押宝你高大上的案场的，可以看我另外一篇文章，关于高大上案场的营销盲区：复盘：如何用3千万，砸出一个0成交的样板区
所以客户筛选，从探盘视频就该开始！
将看起来“像”缺点的因素，主动融入创作，不仅不丢客，反而能更精准获客。
而且客户预期一旦被管理了，无效客户一旦被剔除，现场失落也没那么大了。还主动帮案场降低销讲难度，且丝毫不影响探盘逼格！
所以，真懂卖房的销售，早把那些只讲高大上卖点的探盘短视频，骂到它祖宗十八代。因为那玩意老板开心了，案场难受了！
于是走完项目，我提出探盘大V要重拍！预料之中，所有大V都不配合，只有一个小V愿意试一试。
我拍了一支
说缺点的探盘大片
唯一一个小V，愿意听我们的建议，从“马路口，而不是大门、大石、大树”开拍。
我们的探盘主题，完全不像高大上：《和深圳躲了个猫猫的豪宅》。开场，不在石头，不在会所，不在大门，而在离学校135米的路！
小V站在通往上学路的路口，视频就这样开始了：
"只有假高级住宅，才需要用车水马龙来证明它的价值。假高级，才追着热闹的地方建房子；
“而真正的顶豪，是世界围着它转，但它却总喜欢和世界保持一丢丢距离。"
下一句，居然直击项目“弱点”：
"我现在所在的路，就是XX项目三期与深圳顶流学区保持的距离。你没看错，它没把深圳人趋之若鹜的XX学校放在楼下，而是保持了135米！"
镜头一切，顶流学校的画面，此处完全可以运用高级的电影质感镜头，逼格无限！，但突然片子里一声清脆的铃声。
探盘音：
"豪宅，贵在拥有世界，却还能偷得世界的宁静。70年，名校转身即到，却铃声不扰；和那些“家门即校门”的假高级相比，无论您的孩子毕不毕业，您整个家族都无需被70年，23万次铃声所扰。"
我们算了一笔账：小学6年，每天上下课8次铃声，一年200天，70年就是……我们还是取了个保守数字：23万次，包括课间、活动、广播……
这时候，镜头更加理性：
"我XXX，湾区看过无数顶豪，明确告诉你，在顶豪市场，前者称为'零声学区房'，后者称为'铃声学区房'。我们基于3000套房产大数据分析发现：同区域，同地段，同房龄，前者比后者，价格居然贵了10%。"
"什么道理？因为顶豪'从来都是拥有世界，但是世界找不到它'。用接地气的话说：就是顶豪拥有世界，却总和世界躲个小猫猫。"
你以为说透柴米油盐，就不高级了？就没有石头、大门和大树的戏份了？你心心念的“装逼3元素”，此时恰恰可以具有更高逼格的出场了！更多新流量时代文案创作案例：
所以镜头一切，小V话锋一转：
"要和繁华世界躲猫猫，135米距离显然远远不够，所以我身后，开发商造价两千万的门，正将这份身在中心，却躲开烦嚣的高傲，推向了极致……"
同理，大石头、大会所、大树，大面宽……一样的话术逻辑。
看看，故事有了，逻辑强了，开头5秒也与众不同了。最重要，"零声学区房""铃声学区房"的价值逻辑，跟那种纯发骚的豪宅探盘视频相比，具备了强大的购买逻辑和客户'预期管理'的功能。
在不影响豪宅调性下，有目的的帮线下销售降低了销讲压力。
而案场销售，我也增加了一块“顾虑应对话术”板，和下文会提到的《自媒体醒脑一张纸》、探盘视频，三者构成“成交超级讲解矩阵”。
下方是板子内容最初构思草图。既不是非要洗脑的标题，也不是夸夸奇谈的效果图。但说服的效果绝佳，营销老手懂的都懂：
如果没看懂，说明你营销功底太差了，是要练练脑，多学点冷市下的营销猛招了：
加入教室后，记得搜一套音频：《二手房，是最能说服人的营销逻辑》。这是溢价项目上，我屡试不爽的一套案场、直播场、短视频场“二手房说服逻辑”。
你们都听说过短视频矩阵，但肯定没想过，高级探盘片与案场销售话术，同样能形成一套高效的'话术矩阵'
这个视频和这块看板，最后的结果：
- 播放量：是之前平均播放量的1.1倍（注意：其实流量没大改变，预料之中）
- 到访转化率：从0.8%提升到3.7%（注意：因为预管理，客户有效性增强）
- 到访客户中，67%主动提到"零声学区房"这个概念（注意，从早期的反问，到后来的共鸣）
- 最终成交率提升了7%
插曲：由于这个视频，竞争对手的门对门学区房客户，大量被我们吸引，他们先后12次投诉，导致视频下架。这恰恰戳到了成交痛处！
更重要的是，销售反馈说，客户来了之后，第一句话就是："我看了你们那个'零声学区房'的视频，确实有道理。135米这个距离，既有学区又不吵，这个我认。"难怪，对手会不爽。
这才是探盘该有的样子：不仅让客户"哇塞"，更让客户“要”。
这个顾问项目，最大的教训：我顾问项目，从此都要有《自媒体醒脑一张纸》。
因为多数探盘大V，最多是黄金年代的操盘人转型，那个年代“不用思考，房子就卖的差不多了”，能主动"为成交顾虑做话术设计"的，不是卖过20年房就能想得的。
因为他们经历的是“不用太深思考”的黄金二十年。
还有另外一批，是2020年左右，因为能说会道形象好而进入地产探盘的，那不可能有这个认知。
而我在这个项目上待了一周，旁观300多组客户，被问了至少50次"学区为啥那么远"之后，才总结出来的。大V有的是"5秒钩子怎么设计"的网感，但他没有"客户问了50次同一个问题"的痛感和解决痛感的“零声”能力。
所以，这个项目之后，我顾问的所有项目，都必须有《自媒体醒脑一张纸》（每个项目还不同）。
这纸，即使大V只呆一天，也可以迅速触达问题核心。更能让天生具有超级网感的他，迅速举一反三，拍出IP独特的有成交力的探盘作品。相互成就！
因为探盘的本质，是营销人的痛感和大V的网感之间的合作：赌他的粉丝量，但别押宝他的镜头。
这张纸共分三部分，但是每个项目具体内容都不同。
而且我会亲自撰写。因为一般人既看不出问题，更找不到具有问题解决力的拍摄角度，就如上面提的“零声学区房”。
营销费用都那么低了，别再分什么“形象型探盘大片”和“成交型探盘视频”了。是子弹就要杀敌，没钱分什么“训练场子弹”和“战场子弹”。
《自媒体醒脑一张纸》，就是最高效率利用营销费的方法：擦掉操盘人心中这道分割线，让所有物料都必须具备成交力。
具体这张纸的内容模板，我会用音频和文本，更新在创意日报。一个8年时间更新500套音频，却同时定时会删除的营销实操音频小教室。入的越晚，错过越多
加入后，记得搜《赌他的粉丝量，但别押宝他的镜头--如何榨干探盘大V的流量》
购买三年期创意日报，我助理会送你一万字，我从未公开的《中国地产营销黑话术》，整改直播间和案场话术的超级宝典。
而购买
别因为无人机都用上了，十二万的哈苏镜头也用上了，就允许探盘大片只负责高级，不负责成交。
备注：1月将从1200元涨价为1300元
直播线索狂跌的时代
提升20%留资的直播爆引话术
这堂课，源自我两个月前直播后走了30余座城市，看了很多所谓"爆款"地产短视频和直播，全是漏洞百出的残次品！最后我决定做一个两小时直播，用多个让行业老炮都挠头的地产悬案：现在家家直播短视频，短直成交开始下降。
视频课画面：
我会用实操的案例，示范一套提升20%留资线索的话术技巧：
《凶猛话术》把我所有4年直播不陪跑，但整改直播的经验，和20年的传播经验结合一起，深度聊透：
1- 为啥用销讲改成直播会低效
2- 为啥直播卖点和案场卖点，是两回事
3- 如何确定和撰写直播间卖点
4- 如何用AI做话术调整，调整关键词是啥
5- 为啥劣势，缺点也必须备话术，如何备。基本思路可预览：复盘：如何用3千万，砸出一个0成交的样板区
6- 3种常用的直播卖点雕琢方法
7- 直播做好后，线上线下如何配合
课程框架：
同时，我基于AI时代特征，教策划人如何再构成话术后，DEEPSEEK润色关键词，让人脑和人工智能脑之间的链接，更清晰。三个硬骨头项目，分别基于豪宅、刚需、改善，提出不同的滚词。
三个小时的视频，我不会基于产品，也不会基于营销来讲直播话术，而是基于人心曲线，尤其是隔着屏幕，那个听你直播的人的情绪波动曲线。
而直播不是案场，不是一股脑讲透项目，所以如何做短话术做留资钩子，我会直接提出一种“儿童画”技巧。就如你小时候看的小人书，小小一本几十页，居然可以讲透隋唐几百年。
夏不飞简介及主要分享
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↓ 2024年 广州 越秀总部 《降价时代的七种人心变化》
↓ 2021年 奥园广州总部 《一个老人背后的全地产品类逻辑》
↓ 2024年 郑州 同袍荟行业峰会 《神盘的逻辑》
↓ 2023年 杭州 明源峰会 《刁营销》
↓ 2020年 杭州人山人海 《同质化下的小厮杀》
↓ 2019年 武汉旭辉 《人心》
每次半小时音频，深度解读作战体系：从我无从入手，到解剖客户；从产品定位铆定，到传播策略制定；从传播推广落地，到完整复盘新媒体推广。
每一堂课，仿佛在听我向你提报。保持这个教室三年学习，段位能超过80%同行：
适合：三年工作经验以上营销人，全案操盘人，地产营销负责人
而《夏不飞创意日报》，则是我最基础教室，8年更新，短音频10分钟，甚至非地产人也可以从中学到到，我如何做洞察，如何解剖难题，如何思考下行周期的消费说服。
譬如“0贷0付”不能说，我如何转场景换词语；譬如老人其实并不爱孤独，如何做养老传播；譬如一个户型和别人一模一样的项目，如何挖掘超细节点……全是十分钟短音频，上班路，开会前，等人时……十分钟提升一个小段位：
适合：小成本学习传播思路的营销新人，新媒体人
而《土豪教室》是给所有懒惰的，错过《创意日报》8年更新（创意日报不断更新，不断删除，狠吧）的人，380套音频，几乎涵盖所有地产营销认知点。不断更新的课程如下，一个节点一套音频（记得自己翻转放大）
如果你错过我过去8年的认真沉淀，想一夜补课，那只有这个“博物馆”最适合：
适合：看过三篇以上我文章，认同我。并想深度学透我20年营销功力的人
而《50堂直播课》则是所有人嫌弃音频太枯燥，想要看我手舞足蹈讲课。所以从2022年开始，最精彩的50堂营销传播的直播：有答疑，有纯讲课，挑的全是中国最难，最无差异化的项目入手。少则2小时，多则3小时，讲嗨了4小时，示范实操案例背后的传播逻辑，纯视频：
适合：深度学习，时间较多，习惯视频化学习的传播人
