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最近金山的楼市很热闹，原因就是金山在售和待售的楼盘共17个，经常在中介的朋友圈看到新房的广告；
但有没有想过，当大家都在推新房的时候，二手房反而更有机会捡漏了。
现在房东的心态比较有意思，不着急卖的，价格很坚挺，有诚意卖房的，甚至低于十多年前的开盘价。
金山也不例外，很多品质不错的楼盘，房东也愿意割肉。
广义的金山板块很大，要想知道房产的真实价值，就尽量参考在售或者待售的新房。
今天和大家聊聊浦上大道西南面的板块，让大家了解一下这个片区的真实价值。
浦上大道西南面有一个比较有代表性的新房是雍玺湾和建总流花溪；
目前雍玺湾对外输出的洋房均价为2.7万，流花溪乐央约2万出头的单价。
今天和抖音号为“房产朱先生”聊天的时候，他坦言金山以价换量的二手房比比皆是。
因为平时经常在他直播间唠嗑，感觉他对金山二手房的笋盘有很独特的嗅觉。
聊几个金山浦上大道西南侧，朱先生分享的较有性价比的二手房吧，希望能看完全文，尤其是第三章节。
PART 1
图片来源于幸福里
经常刷到很多房产中介的直播，每当有人问到红树林大平层能否值得入手时，常听到非常“专业”的回答：
那边大户型都是两本证，有什么好买的。
这话对了一半吧，确实有不少两本证的户型，是因为当时的7090政策，但未必都是两本证的。
这个地块开盘时间是在2010年，因为有个亲戚的老板同时买了好几套，印象比较深刻：
他当年入手的价格大约是1.4万多，也差不多是那个时候的均价。
是不是两本证，最简单的判断方法就是看户型，如果两房朝南，两房朝北就有可能是；
如果是两房朝南，一房朝北，另外一房朝东或者朝西，就是单本证。
这套在售的二手房，就是单本证，属于正常可接受的楼盘，因为周边是别墅，采光并不会受到影响。
上一次也写过这个楼盘的二手房，当时还是3楼的，已经卖掉了，这套房源的楼层和视野更好。
当时能买这里的大平层，装修都还不错，看了房源的真实照片，觉得在二手房市场中属于中上级别的装修（当然，每个人对于装修的眼缘不一样）。
183.17平米的大平层，现在挂牌总价为205万，单价约为1.1万，据说还可以小刀。
泰禾当年开发的产品，整体来说品质还是不错的，所以这套房源的带看量还是比较高的。
这个价格，如果买旁边流花溪的期房，大概是89平米左右的户型，至于雍玺湾，可能连上车门槛都不够。
卖点：现房，装修尚可，拎包入住，单价低；
缺点：就看能不能接受房源有一定的年限，这个可以自己到这个社区里感受一下。
PART 2
图片来源于幸福里
橡树湾家园高层，品质也是蛮不错的，不过有的房源户型比较一般吧，比如91平米左右面积段不少是两房户型；
目前这个小区里出现了不少一万二三到一万四万左右的房源。
目前带看量比较大的，是一套建面建面约121平米的户型，挂牌价为193万，据悉目前房东心理价位为185万。
这套房源是次顶层，视野很好，能看乌龙江，还有一个重要卖点是装修确实不错。
121平米做三房两卫，空间感不错，且都是全明户型，餐客厅都有很不错的采光。
如果单纯看价格，或许没有性价比，不过带看量大也说明不少群体能接受这种房源。
当然，在橡树湾高层，如果能出到1.5万左右的单价，确实有较多的选择空间。
我们去过多次橡树湾，如果对于品质有追求的话，可以考虑一下橡树湾的洋房和叠拼：
图片为实地拍摄
一万六七到两万出头的价位区间，看上去好像略贵一点，但是品质确实很高，物业管理较为严格，交付多年的社区还经常打理绿植，社区也很干净。
低密度，高绿化，外立面很有特殊，给人第一眼的感觉就是很有卖相，西侧楼栋有较好的江景视野。
如果是地缘性刚需，橡树湾家园高层比较合适，对于环境，绿化率，居住体验感比较高的可以选择这里的洋房。
至于橡树湾的叠拼，看过几套二手房，装修都很不错，使用空间很大，但价格都不低，这个偏向于预算比较充分的有缘人吧。
PART 3
图片来源于幸福里
旭辉江山云出在2020年宣传的时候，置业顾问就喜欢拿着平板说未来4号线二期会形成环线，经过他们的楼盘；
现在是2026年了，4号线二期还是没看到动静，不知道当初有多少人被这种所谓的规划给带乱了节奏。
这个楼盘有10%的安置房，区分的方法很简单，小户型，毛坯房基本就是安置房楼栋，商品房是由开发商统一装修；
说是精装修，其实水平也比较普通，毕竟当年这样销售会有一定的溢价。
在2020年夏天开盘的时候，这个楼盘小高层整体折后均价为28157元每平米；
以这套房源为例，121平米带装修的高层，当时单价约2.8万，总价大约在330多万。
如果说红树林和橡树湾的次新房略旧一点，那么江山云出是标准的次新房了，交房仅三年。
期房的时候，2.8万入手，现在挂牌价约为1.73万，即使能顺利卖掉，三年时间就损失120多万，甚至更多。
现在的产品，确实因为新规有比较高的得房率，比如建总流花溪；
210万左右的价格，在流花溪只能买到二期的89平米，不管新规得房率有多高，总不会比旧规产品121平米还大吧；
还有一点区别，江山云出的容积率为1.88，流花溪乐央的容积率高达2.8.
第一眼感觉1.73万左右买在浦上大道以南，似乎没有什么性价比，但是对比周边的新房后，似乎又有几分价值。
同时因为是现房，还带装修，还能省下不少租房成本。
结语
为什么最近我们写了蛮多关于二手房的案例呢？
有几个朋友在长三角做房产中介，他们身居销售一线，对于信号比较敏感；
目前给出的结论是二手房成交量回升，跌幅收窄，这也算是某种信号吧。
而我们接触的中介里，深耕二手房领域的销售，目前带看量增大。
现在福州有几个板块目前二手房成交量已经非常活跃，当然还是局限于房东有诚意降价的基础上。
当月供无限接近于房租的时候，二手房就有性价比可谈了。
至于选择二手房还是新房，还是要看各自的需求了。
其实，以金山弱片区为例，二手房相较于新房确实便宜很多，但要说新房的品质，肯定会高很多。
毕竟房地产每年都在不断地进化，尤其是现在新规下的三代宅，得房率较高，社区也会做得更好。
雍玺湾和流花溪如果只看楼盘品质，忽略地段的话，也可以算是不错的改善产品。
只是因为新房的定价权不太灵活，毕竟要保持板块之间，竞品之间的价格平衡；
而在年底，真需要变现的二手房房东，能灵活决定价格；
现在还处于买方市场，中介再PUA房东一下，遇到笋盘的概率就更大了。
当然，我们不否定新房，毕竟不同群体对于住房的需求不一样，就看你怎么做取舍吧！
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