房产中介良心透露:如果二手房超过了这个年限,建议你别买了.

中介说完那句话，我脑子里嗡了一下。陪人看了这么多次房，第一次听见销售这么直白地劝退，还是对着刚进门的客户。当时我俩站在那套标着“急售低价”的房子里，午后的阳光透过老式塑钢窗斜斜地打在客厅地砖上，空气里有一股木头和旧报纸混着的潮味。表弟还觉得这房子敞亮，可那中介的眼神，就跟看见什么麻烦似的，一个劲儿往外瞟。

后来熟了他才掏心窝子，说干这行久了，看房跟看人一样，有些“面相”不行。房子一旦过了某个年岁，表面翻新得再光鲜，里子也早就朽了，买回去不是住，是请了尊要不断上供的祖宗回来。

先看钱袋子能不能撑住

我刚开始也不理解，地段不错，价格比周边新房便宜一大截，这不就是捡漏吗？后来才琢磨明白，这“便宜”就是个诱饵，真正的开销在水面下。头一个拦路虎就是贷款。好多银行内部有条不成文的线，房龄一过二十年，审批就变得特别谨慎。要么利率给你上浮，要么贷款年限给你砍半。我认识一个朋友，看中套二十三四年的单位房，总价看着合适，算盘打得噼啪响。结果真去办贷款，银行说最多贷十五年，月供一下子比他预想的高出快两千。他工资卡上那点余额，当时就让他打了退堂鼓。

这还不算最麻烦的。有些老房子，因为产权或者建筑类型的问题，甚至连公积金都用不了。另一个亲戚就吃过这个亏，图便宜买了套九几年的老楼，签合同前没细问，等去公积金中心办手续，人家一查档案，直接说这楼盘不在可贷名单里，商贷利率又高，里外里一算，多付的利息都够重新装修一遍卫生间了。那种感觉，就像你满心欢喜想抄个底，结果一脚踩进了泥潭，越挣扎陷得越深。

再查里子到底朽没朽

贷款只是第一关，真金白银掏出去，房子本身才是无底洞。老房子最怕的不是旧，是“暗病”。表面刷得雪白，墙皮一碰可能就往下掉渣。当时那中介带我们看房，特意去厨房和卫生间转悠，他不开灯，就蹲下来用手电筒照墙角、看管道。他说，看老房子不能站着看，得蹲下来，甚至趴下去看。水渍、锈迹、墙皮轻微的鼓包，都是线索。

他讲了个真事。有对年轻夫妻，买了套八十年代末的老公房，当时装修得挺现代。住进去不到半年，卫生间天花板开始渗水，不是自家问题，是楼上那截埋了几十年的铸铁下水管锈穿了。维修要动整栋楼的公共管道，协调楼上楼下五六户人家，费用分摊扯皮扯了两个月，小夫妻那段时间天天睡不好，上班都没精神。最后钱没少花，邻里关系也弄僵了。这种麻烦，买新房或者次新房基本遇不到，但在老小区里，几乎是悬在头顶的定时炸弹，指不定哪天就炸了。

然后感受住在里面是什么滋味

抛开那些要花钱修的大问题，日常居住的细碎别扭，才是消磨人的钝刀子。那中介问我表弟，你晚上睡觉怕吵不？老房子楼板薄，隔音基本靠邻里自觉。楼上小孩跑跳，隔壁夫妻吵架，楼下电视声开大了，你都能听个大概齐。要是遇上个爱折腾的邻居，那真是有苦说不出。

采光和通风也是问题。早年的户型设计没那么讲究通透，很多老房子是中间套，只有一面采光，白天进屋也得开灯，久了人容易觉得憋闷。夏天更难受，不开空调的话，空气凝滞不动，像个蒸笼。还有动线，厨房小得转不开身，卫生间紧凑得洗脸盆紧挨着马桶，这些细节在样板间里看着能忍，真过上日子，每天磕磕绊绊几十回，好心情也磨没了。住起来不是放松，是凑合，是忍耐。

最后想想以后怎么脱手

买房很少是住一辈子的事，总要考虑将来。老房子最大的尴尬就在这里：你买它的时候已经觉得它老了，等你要卖它的时候，它在别人眼里就更老了。这是个不断贬值的资产。中介手里压着不少房龄三十年以上、地段还不错的房子，挂了大半年，看的人都寥寥无几。为啥？下家也要算账啊。你买来住五年，房龄又涨五岁，到时候银行贷款更难，愿意接盘的人更少。这就陷入了一个死循环：越老越难卖，越难卖就越得降价。

除非有特别硬的附加值，比如顶尖的学区，但学区政策年年变，风险太大。指望拆迁就更渺茫了，现在城市更新讲究“留改拆”，大拆大建的时代早过去了。花一大笔钱，买一个不断折旧、未来还不明朗的东西，这笔投资怎么看都不划算。它不像新车变旧车，旧车还能代步；老房子更像一部老爷车，看着有味道，但保养贵、毛病多、上路都费劲，除了情怀玩家，普通人接手都得掂量再三。

如果实在动心该怎么办

当然，话说回来，也不是所有老房子都一文不值。有些老小区绿化好、邻里熟、生活气息浓，住惯了的人舍不得搬。如果预算实在有限，或者就看中了某个老小区的独特氛围，非要买，那得把检查做到位。别信眼睛，要信工具和专业人士。花几百块钱请个有经验的验房师，带上检测仪器，从电路、水管到墙体结构，里外查一遍。重点看厨房卫生间的管道，看楼顶和墙角有没有渗水痕迹，看电路负载够不够现在这么多电器。

谈价格时，房龄就是最好的砍价理由。把未来可能发生的维修费用，折算成现在的房价往下谈。还要去物业问问，小区的公共维修基金还剩多少，有没有动过。有些老小区基金见底了，以后电梯坏了、外墙要修，就得业主重新集资，那又是一笔额外开销。把这些潜在成本都摊开来算清楚，再决定那个“便宜”是不是真便宜。

说到底，房子是容器，装的是往后十年二十年的日子。老房子就像一个疲惫的中年人，或许有故事，有韵味，但精力和体能在走下坡路，需要你付出更多心力去照料。对于大多数只想图个安稳方便的普通人来说，选一个“年轻”点的房子，哪怕地段稍偏一点，面积稍小一点，换来的是更省心的日常、更确定的未来，和更松弛的生活状态。这笔账，怎么算都更值当。