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一、线下权威查档（必做）

• 准备材料：卖方身份证、不动产权证原件；买方身份证；卖方无法到场需公证授权委托书；利害关系人（如买方）需提供购房意向书/定金协议等证明 。
• 办理地点：房屋所在地不动产登记中心窗口/自助机（兰州：民安大厦政务大厅2楼43-50号窗口、124处街道自助机） 。
• 操作流程：申请“不动产登记信息查询证明/产权档案”；重点调阅权利变更记录（过户时间、前手权利人、变更原因如买卖/继承/赠与）；打印带电子印章和核验二维码的证明，留存纸质档 。
• 费用时效：约10元，即时出结果，部分城市免费。

二、线上便捷核验（辅助）

• 甘快办App/小程序：登录→切换站点（省本级）→不动产信息查询→选兰州市辖区→查询→保存打印带章结果 。
• 甘肃政务服务网：登录→选兰州市→不动产信息查询→选辖区→预览下载打印 。
• 兰州市不动产登记中心公众号：网上大厅→便民服务→不动产服务→查询 。
• 提示：线上结果与线下证明法律效力等同，复杂变更（如继承、多次过户）建议线下查档兜底 。

三、关键核验要点（逐条核对）

1. 变更频率：近1-2年多次过户需警惕“炒房”“产权纠纷”，核实每次变更的合法性。
2. 变更原因：买卖/继承/赠与/法院裁定等需对应材料（继承公证书、法院判决书等），无材料可能存在隐性风险。
3. 前手权利人：核对前手是否与当前产权人一致，排查“无权处分”风险。
4. 抵押/查封记录：变更期间是否有未注销抵押、查封，此类记录会影响过户。
5. 共有情况：变更时所有共有人是否同意，避免隐性共有人未签字导致合同无效。

四、风险防范与兜底

1. 将产权变更记录作为购房合同附件，明确“若存在未披露的变更瑕疵，卖方需全额退款并承担违约金”。
2. 预留5%-10%尾款，待过户完成、抵押注销后支付，降低风险。
3. 卖方拒绝提供变更记录或查档，立即放弃交易，风险极高。

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