警惕!投资房产不可不知的税务风险

案例一: 

新condo包租被当做开发商(builder)

有些开发商为了吸引买家购买新condo，推出了交房后两年包租的计划，也就是你将房子租给开发商，他保证两年内按照约定的金额付给你租金，他再将房子租给最终的租客，这样你就不用担心新房子租不出去了。

不少华人买家为了省事加入了包租计划，谁想到等到房子出租后申请HST退税的时候，被税务局告知：你这种将房子租给开发商由他转租给最终住户的行为被视同为你也是开发商(builder), 你需要根据condo交房时的市场价值自我评估，上交13%(安省)的HST，当然你在买房时付出的HST可以作为抵扣项。所以结果就是，你需要对condo增值部分向税务局上交一个13%的HST。例如，你5年前50万买的楼花，交房时市场价值长到了80万，那么因为你选择了包租，你需要向税务局上交3万9的HST。而如果你事先了解了税务局的政策，不选择包租，你就不用交这3万9了。

案例二：

转让楼花不报税，引发税务局审计海外资产

方女士2022年年初收到税务局的来信，要求她将自2016年1月1日开始所有曾经持有过的房产或是楼花的相关资料填在税务局提供的一份表格上面。这张表格上显示税务局需要了解的信息包括：每个物业或是楼花是什么时候买的，是否还持有，什么时候卖的，卖价，为什么购买，你是否住过，搬入和搬出的日期，贷款金额，首付哪里来的，为何卖掉。所有的信息都需要提供支持文件。

方女士开始不明白为啥自己会收到税务局的这封审计信，仔细回想以后才意识到，可能是因为自己2016年年初转让了一套downtown的楼花没有申报而引起的。她之所以没有申报是因为楼花几乎是原价转让的，没有赚钱，不想依然引起了税务局查税。在准备资料的过程中，方女士发现，别的信息都好提供，唯一麻烦的是她家收入报得很低，海外资产也没有申报过，无法说明她这些年购置和持有的房产首付是哪里来的，她只好说是国内的父母亲戚赠予的。2023年年初，在她的回复提交给税务局半年多以后，她又收到税务局的信件，要求提供详细的父母赠予的出账入账记录，以及父母有能力赠予给她资产的证明。如果方女士事先了解税务局的规定，及时申报了楼花的处置，那就不会引起税务局的注意，而陷入海外资产被审计的麻烦。